לקוחות וידידים נכבדים,

ברצוננו להביא לידיעתכם כי לפני מספר ימים ניתן פסק דין חשוב בשאלת חישוב הפיצויים בגין תוכנית פוגעת לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה–1965 (להלן: ״סעיף 197 ״).

פסק הדין ניתן בבר״ם 10212/16 דלי דליה ועוד 333 אח׳ נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה (פורסם בנבו, 1.4.2020), ובהליכים נוספים שאוחדו, ואשר עסקו בתוכניות הנוגעות ל"מתחם הבאסה" בהרצליה, ובתוכנית לתשתיות לאומיות באזור חדרה. ההליכים עסקו בעיקר בטענות בעלי הזכויות במקרקעין, לפיהן התוכניות החדשות שאושרו פגעו בשווי המקרקעין לא רק בשינוי הייעוד מחקלאי לשצ"פ ולדרך, אלא גם בסיכול הפוטנציאל התכנוני להפשרת הקרקע לייעודים סחירים כגון מגורים.

בית המשפט העליון, בהרכב מורחב של חמישה שופטים, פסק ברוב דעות כי פגיעה בפוטנציאל תכנוני של מקרקעין ניתנת לפיצוי לפי סעיף 197, אך ורק אם הפוטנציאל התכנוני הקודם להשבחת הקרקע עוגן בתוכנית סטטוטורית שכבר הופקדה אך טרם קיבלה תוקף, ואשר בעניינה קיים גם "דבר מה נוסף" המגדיל את הסיכויים לאישורה הסופי. כב' השופט גרוסקופף, בדעת מיעוט, סבר כי יש להביא בחשבון פגיעה בפוטנציאל תכנוני גם אם הפוטנציאל לא עוגן בתוכנית שהופקדה קודם לכן, וכי יש לבחון את הדברים בהתאם לשווי השמאי של המקרקעין לפני ואחרי התוכנית הפוגעת.

בקשות רשות הערעור שהגיעו לפתחו של בית המשפט העליון, לאחר פסיקות סותרות של בתי המשפט המחוזיים, הציפו שתי שאלות: ראשית, האם פגיעה בפוטנציאל תכנוני, כלומר בציפייה בלתי ממומשת, עשויה כשלעצמה להקים עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. שנית, כאשר מחשבים את שווי הפיצוי בגין הפגיעה, האם יש להתחשב בפוטנציאל התכנוני שהיה קיים עובר לתוכנית החדשה.

בית המשפט העליון קבע, ברוב דעות השופטים ברק-ארז, פוגלמן, עמית ומינץ, כנגד דעתו החולקת של כב' השופט גרוסקופף, כי על מנת שפגיעה בפוטנציאל תכנוני תזכה את בעל הזכויות במקרקעין בפיצויים, יש לעמוד בשני תנאים מצטברים:

ראשית, הפוטנציאל התכנוני חייב להיות מעוגן בתוכנית מופקדת קודמת שטרם אושרה, ואשר התוכנית הפוגעת שאושרה סותרת אותה ואיננה מאפשרת את מימוש הפוטנציאל שבתוכנית המופקדת האמורה.

שנית, קיומו של ״דבר מה נוסף״. דהיינו, על בעל הזכויות במקרקעין להראות, כי התוכנית המופקדת הקודמת נמצאה, עובר לאישור התוכנית הפוגעת, בשלב בשלות גבוה, המתבטא בעיקרו "בהיעדר מניעה נראית לעין לאישורה של התכנית, באופן שמציב את התכנית כמעט בנקודת 'אל-חזור". כב' השופט ברק-ארז סוקרת מספר דוגמאות לתוכניות מופקדות שאינן ממלאות תנאי זה: תוכנית שעל פני הדברים איננה תואמת תוכניות אחרות; תוכנית המצויה במחלוקת ציבורית, תוכנית שהוגשו לגביה התנגדויות רבות; ותוכנית שחלף זמן רב מאז הפקדתה.

כב' השופט יצחק עמית, שהיה אחד משופטי הרוב, סבור שיש לקבוע רף מעט נמוך יותר. גם לדעתו אין די בהפקדתה של תוכנית משביחה קודמת, אלא נדרש "דבר מה נוסף" המתבטא ב"התקדמות של ממש בהליכי התוכנית באופן המעיד על סיכוי טוב לאישורה".

שופטי הרוב לא קיבלו את גישת המיעוט של כב' השופט גרוסקופף, לפיה יש להתחשב בפוטנציאל תכנוני קודם גם אם לא עוגן בתוכנית סטטוטורית מופקדת, והכל בהתאם לשומה שתשווה בין שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית הפוגעת לבין שווי המקרקעין לאחר אישור התוכנית הפוגעת.

לגופם של ההליכים דנן, קבעו שופטי הרוב, כי בהעדר תוכנית מופקדת משביחה קודמת, לא נוצר פוטנציאל תכנוני שהפגיעה בו היא ברת-פיצוי לפי סעיף 197. בהקשר זה נקבע גם, "תוכנית אב" הנעדרת מעמד סטטוטורי, איננה יוצרת פוטנציאל תכנוני שהפגיעה בו מזכה בפיצוי לפי סעיף 197.

בית המשפט העליון לא הכריע בשאלה העקרונית האם פגיעה בפוטנציאל תכנוני, כשלעצמה (דהיינו – בהעדר כל פגיעה אחרת במקרקעין; לדוגמא – כאשר ייעוד המקרקעין לא משתנה ונותר חקלאי), ניתנת לפיצוי לפי סעיף 197. כב' השופטים ברק-ארז ופוגלמן השיבו על שאלה זו בחיוב, כמובן בכפוף לאמור לעיל לעניין התנאים להתחשבות בפגיעה בפוטנציאל תכנוני לצורך חישוב השווי. כב' השופטים גרוסקופף ומינץ סברו, כי השאלה איננה דרושה להכרעה בהליכים אלה, מאחר ובכל ארבעת המקרים שנדונו בפס"ד זה דובר על קרקע שהייעוד שלה השתנה מחקלאי לייעוד "זול" יותר (דרך או שצ"פ). כב' השופט עמית לא התייחס לשאלה זו. השאלה תלויה ועומדת בימים אלה בבית המשפט העליון בהליך אחר שטרם הוכרע (נגור נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה שרונים).

לסיכום, בית המשפט העליון קבע הלכה תקדימית לפיה, פגיעה בפוטנציאל תכנוני שאיננו בא לידי ביטוי בתוכנית סטטוטורית מופקדת קודמת, איננה מזכה בפיצוי לפי סעיף 197; וכי אף במקרה שתוכנית קודמת הופקדה, יש לדרוש "דבר מה נוסף" כאמור, כתנאי לזכות בפיצוי. בכך סויגה האפשרות לתבוע לפיצוי לפי סעיף 197 בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני קונקרטי, אשר פותחה בשעתה על-ידי כב' הנשיא דאז שמגר ז"ל בפסק דין בירנבך בשנת 1988.

לנוסח פסק הדין המלא בפרשת דלי דליה >> לחצו כאן

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או הבהרה שתידרש.

חג שמח ובריא
הרצוג פוקס נאמן