עדכון מקצועי | חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026

ביום 5.4.2026 פורסם חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026 (להלן: "חוק השיקום"). בעדכון מקצועי זה נסקור את עיקרי חוק השיקום. מובהר כי הסיכום מכיל את עיקרי הדברים ומומלץ בכל מקרה לעיין בנוסחו המלא של חוק השיקום.

 

א. הכרזה על אזור לשיקום והתחדשות

• הממשלה, או ועדת שרים שהוסמכה לפי חוק השיקום, בהמלצת הצוות המייעץ, רשאית להכריז על שטח שבו נמצא בניין הרוס (או בניינים הרוסים) כאזור לשיקום והתחדשות אם מצאה שיש הצדקה לקידום או מימוש מיזם התחדשות עירונית בשטח.

• ניתן יהא להכריז על שטח כאזור לשיקום והתחדשות גם אם אין בו בניין הרוס בכפוף לתנאים הבאים:

  • השטח כולל לפחות שלושה בניינים בהם יש לפחות 12 דירות יחדיו.
  • לפי חוות דעת מהנדס הרשות המקומית ומהנדס מטעם מנהל מס רכוש – אירע נזק מלחמה משמעותי הגורם לפגיעה במצבו הפיזי של בניין כאמור בסעיף הקודם, ביציבותו ובבטיחותו ששיקומו יארך זמן רב.

 

ב. גבולותיו של אזור לשיקום והתחדשות

• גבולותיו של אזור לשיקום והתחדשות יכללו את המגרשים שבתחומם הבניין או הבניינים כאמור בפרק א' לעיל וניתן, בהמלצת הצוות המייעץ, לכלול בהם מגרשים נוספים כמפורט להלן:

  • סעיף 4(1) – מגרש שיש בו בניין שנגרם לו נזק מלחמה, ואינו בניין הרוס, וניתנה לגביו חוות דעת של מהנדס הרשות המקומית המתייחסת, בין היתר, לעבודות השיקום הנדרשות שלא בדרך של התחדשות עירונית, ועל בסיסה הצוות המייעץ קבע שיש הצדקה להרסו.
  • סעיף 4(2) – מגרש שאין בו בניין כמפורט בסעיף הקודם אך על פי חוות דעתו של מתכנן המחוז יש נחיצות מובהקת לכלול אותו באזור לשיקום והתחדשות מטעמים תכנוניים המפורטים בחוק השיקום, או המהווה מגרש כלוא בין מגרשים שעומדים בתנאי פרק א' לעיל והכול אם אין מענה תכנוני אחר. סך הבניינים במגרשים האמורים בחלופה זו לא יעלה על 25% מסך הבניינים בכלל אותו אזור לשיקום והתחדשות.
  • סעיף 4(3) – מגרש שאין בו בניין קיים שלגביו תתקבל חוות דעת בנוגע לנחיצות מובהקת בהכללתו באזור לשיקום והתחדשות על ידי מתכנן המחוז. סך הבניינים בחלופה זו ובחלופה הקודמת לא יעלה על 40% מסך השטח בכלל אותו אזור לשיקום והתחדשות.
  • סעיף 4(4) – מגרשים ציבוריים הגובלים במגרשים שפורטו לעיל ויש הצדקה תכנונית לכלול אותם באזור לשיקום והתחדשות בהתאם לחוות הדעת של מתכנן המחוז.

 

ג. תוכן ההכרזה, מועדים, פרסום וצוות מייעץ

• ההכרזה תכלול, בין היתר, את תיחום האזור, המגרשים הכלולים בו – לרבות פרטי גוש חלקה, שם השכונה, רחובות ומספרי בתים, וכן את הצפיפות המזערית (שלא תפחת מהצפיפות שנקבעה בתמ"א החלה באזור).
• הכרזה תיעשה בתוך 60 ימי עבודה ממועד קרות נזק המלחמה בבניין או הבניינים באזור לשיקום. ישנן ארכות מותרות למועד זה בחוק השיקום. אם חל נזק מלחמה מה-13.6.2025 ועד יום תחילת חוק השיקום – יימנו פרקי הזמן האמורים מיום תחילת חוק השיקום (5.4.2026).
• פרסום יתבצע באתר האינטרנט של מינהל התכנון וכן על ידי הרשות המקומית שאזור השיקום וההתחדשות נמצא בתחומה. נוסח הפרסום של הרשות המקומית יכלול בין היתר: (א) פרטי המנגנון לרכישות זכויות במקרקעין מבעלי הדירות על ידי יזם שיקום במסגרת הסכם היציאה ואת התנאים לכך כמפורט בחוק השיקום; (ב) פירוט התנאים שבהם יזם שיקום צריך לעמוד כדי להיות זכאי לסיוע מהמדינה לפי סעיף 45 לחוק השיקום; (ג) מידע בדבר זכותם של בעלי הדירות להעביר לשמאי הממשלתי נתונים הנוגעים לעריכת שמאות לקביעת התמורה בגין דירתם ופרטים בדבר זכותם להגיש השגה על השומה כאמור. מובהר כי הרשות תדאג לבצע פרסום במקום בולט ולהעביר את הנתונים בדוא"ל ו/או מסרון לבעלי הזכויות הרלוונטיים.
• אזור לשיקום והתחדשות ייחשב כמתחם פינוי ובינוי לעניין סעיף 14(ו) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי").
• חוק השיקום קובע את הרכב הצוות המייעץ, הוראות ביחס להמלצת הצוות המייעץ ואת סדרי עבודתו.

 

ד. תכנון ובנייה באזור לשיקום והתחדשות

• אם יוכרז אזור לשיקום והתחדשות – לא יינתנו בו היתרי בניה, היתרי לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתוך 60 ימי עבודה ממועד ההכרזה או מקביעת תנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה (לפי המוקדם).
• אם יוכרז אזור לשיקום והתחדשות שגבולותיו זהים לגבולות תוכנית מאושרת להתחדשות עירונית – יראו את האחרונה כתוכנית שאושרה לפי חוק השיקום (בהתאם לתנאיו).

• אם יוכרז אזור לשיקום והתחדשות וקיימת במועד ההכרזה תוכנית מופקדת להתחדשות עירונית או תוכנית שהוחלט להפקידה אזי:

  • אם גבולות התוכנית זהים לגבולות ההכרזה – מוסד התכנון ימשיך לדון בה ואם התוכנית תאושר – יראו אותה כתוכנית שאושרה לפי חוק זה. אם התוכנית לא תאושר בתוך 8 חודשים ממועד ההכרזה היא תועבר לוועדה למתחמים מועדפים.
  • אם גבולות התוכנית לא זהים לגבולות ההכרזה – מתכנן מוסד התכנון יודיע למנהל מינהל התכנון בתוך 7 ימי עבודה אם ניתן לבצע בה התאמה לגבולות ההכרזה ללא הליך של הפקדה מחדש. מוסד התכנון לא ימשיך לדון בתוכנית אם לא ניתן לבצע את ההתאמה כאמור וההחלטה על הפקדה או ההפקדה תבוטל.
• תוכנית לשיקום והתחדשות תוגש לוועדה המקומית על ידי רשות מקומית או ועדה מקומית בלבד ועליהן להודיע בכתב על כוונתן להגיש בתוך 21 ימים ממועד ההכרזה למנהל מינהל התכנון ולמנהל הרשות להתחדשות עירונית. לא עשו כן, או שנתנו את ההודעה כאמור אך לא הוגשה התוכנית בתוך 3 חודשים ממועד ההכרזה או שלא הופקדה התוכנית בתוך 6 חודשים ממועד ההכרזה – הוועדה המקומית לא תהא מוסמכת לדון בתוכנית והרשות להתחדשות עירונית תגיש אותה לוועדה למתחמים מועדפים בתוך 3 חודשים מתום התקופה הרלוונטית. פרק הזמן להפקדה ניתן להארכה בעד 60 ימי עבודה על ידי יו"ר המועצה הארצית לבקשה מנומקת ובכתב של הוועדה המקומית.
• תוכנית לשיקום והתחדשות שבתחומן של שתי רשויות מקומיות או יותר תוגש ישירות לוועדה למתחמים מועדפים על ידי הרשות להתחדשות עירונית בתוך 3 חודשים ממועד ההכרזה.
• בחוק השיקום עוד נקבע: (א) אילו מסמכים יש להגיש לוועדה המקומית עם הגשת התוכנית; (ב) סמכויות הוועדה המקומית; (ג) חובת הוועדה המקומית לקבל החלטה בעניין התוכנית בתוך 12 חודשים ממועד הגשתה – עם ארכה של עד 60 ימי עבודה בהתאם להוראות חוק השיקום; (ד) סמכויות הוועדה למתחמים מועדפים; (ה) הוראות על העברת תוכנית לשיקום והתחדשות לוועדה למתחמים מועדפים; (ו) חובת הוועדה למתחמים מועדפים לקבל החלטה בעניין התוכנית בתוך 12 חודשים ממועד הגשתה (או 6 חודשים מיום שהועברה אליה) – עם ארכה של עד 60 ימי עבודה בהתאם להוראות חוק השיקום.
• תוכנית לשיקום והתחדשות תהא תוכנית שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה ללא אישור תוכנית נוספת וללא אישור של גוף שאינו רשות רישוי. בכל מקרה, אם יהיה צורך באישור רשות הרישוי הוא יינתן בתוך 6 חודשים ממועד שליחת כלל המסמכים לרשות הרישוי בדרך מקוונת. אם יחלוף המועד כאמור יראו בזאת כאישור רשות הרישוי. חוק השיקום כולל התייחסות להוראות איחוד וחלוקה ללא הסכמה בתוכנית שיקום והתחדשות.
• אם תכלול תוכנית לשיקום והתחדשות בניין שאינו הרוס – תשולב הוראה לפיה עד להריסת הבניין האמור יותרו בו כלל השימושים שהיו מותרים במבנה ערב תחילת התוכנית.

 

רישוי

• על תוכנית לשיקום והתחדשות שהוגשה לוועדה המקומית יחולו הוראות לעניין תוכנית לרישוי מהיר בשינויים שהוגדרו בחוק השיקום.

• מורשה להיתר רשאי לפעול לשם הוצאת היתר גם אם לא התקבלה הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין, ובלבד שניתנה הסכמה של 51% מהבעלים במקרקעין, וגם יתקיים אחד מהתנאים מטה:

  • המורשה להיתר שלח לבעלים שלא הסכימו הודעה בצירוף מסמכי הבקשה להיתר והתקבלה החלטה בהתנגדויות, אם הוגשו, לפיה המורשה להיתר רשאי לתת את ההיתר.
  • תתקבל הסכמה של כלל הבעלים במקרקעין עד חמישה ימים לפני מתן ההיתר על ידי המורשה להיתר.

 

היטל השבחה

• שיעור היטל ההשבחה בגין תוכנית לשיקום והתחדשות יהא בשיעור רבע מההשבחה. על אף האמור, רשות מקומית רשאית לקבוע ששיעור היטל ההשבחה יהיה מחצית או שלא תחול חובת תשלום היטל כאמור, וזאת בתוך 30 ימי עבודה ממועד קרות נזק המלחמה או ממועד תחילת חוק השיקום.
• לעניין תמ"א 70 – תוכנית לשיקום והתחדשות שהיא תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי לפי סעיף 15 לחוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021 (להלן: "חוק המטרו") – אם הרשות קבעה שבתוכנית לשיקום והתחדשות לא תחול חובת תשלום היטל השבחה או ששיעור ההיטל יהא רבע מההשבחה – לא יחול סימן ג' לפרק ג' לחוק המטרו. אם הרשות קבעה ששיעור ההיטל יהא מחצית מההשבחה – תחולנה הוראות סעיף 19(ד)(1) לחוק המטרו וכן סימן ג' לפרק ג' לחוק המטרו.
• אם הרשות תקבע ששיעור ההיטל בתוכנית לשיקום והתחדשות יהא בשיעור מחצית מההשבחה – 30% מסכום ההיטל ייועד לטובת האזור לשיקום והתחדשות; במתחם פינוי ובינוי לפי סעיף 15 לחוק המטרו – 30% מתוך 2/3 מההיטל (משמע התשלום לוועדה המקומית שייראה כתשלום היטל השבחה) ייועד לטובת האזור לשיקום והתחדשות.
• ההוראות הנוגעות להיטל השבחה לא תחולנה על תוכנית לשיקום והתחדשות שאושרה לפני הכרזה על אזור לשיקום והתחדשות. במקרקעין שבהם אירע נזק מלחמה תחושב ההשבחה כאילו ערב תחילת התוכנית לא אירע במקרקעין נזק מלחמה.

 

ה. אישור יזם שיקום ורכישת זכויות באזור לשיקום והתחדשות

שומת מקרקעין

• בתוך 35 ימי עבודה ממועד הכרזה על אזור לשיקום והתחדשות, השמאי הממשלתי הראשי (או שמאי מטעמו) יערוך שומת מקרקעין לגבי כל דירה באזור לשיקום והתחדשות. בעל דירה רשאי בתוך 15 ימי עבודה מההכרזה להציג לשמאי כאמור נתונים הנוגעים לשומת המקרקעין והשמאי מתחייב לבחון אותם לפני שיערוך את השומה.
• שומת המקרקעין תיערך לפי שוויה של דירה חדשה באותו אזור, שדומה במאפייניה (לרבות שטחה) לדירת בעל הדירה ובהתחשב במאפייני דירות חדשות באותו אזור. כמו כן, היא תיערך נכון ליום שלפני מועד קרות נזק המלחמה (המועד הקובע לעניין השומה) ולא תפחת מהשווי של הסכום שהיה מתקבל ממכירת הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון.
• שומה לעניין הסכם יציאה מוגדל תיקבע לפי שטח הדירה בתוספת שליש מתוספת השטח הנהוגה לפי מדיניות התמורות של הוועדה המקומית או בתוספת 4 מ"ר למטרה עיקרית (שר הבינוי והשיכון רשאי להגדיל חלופה זו בהתאם להוראה בחוק). השמאי הממשלתי רשאי להפחית את התוספת אם נמצא ששטח הדירה חורג במידה ניכרת משטחה של דירת מגורים טיפוסית באזור.
• השמאי הממשלתי ישלח לבעל דירה את שומת המקרקעין תוך 40 ימי עבודה ממועד ההכרזה או יבצע פרסום הודעה על פרטי הגורם ברשות המקומית ממנו ניתן לקבל את פרטי שומת המקרקעין. בעל דירה רשאי להגיש השגה על השומה בתוך 75 ימי עבודה ממועד ההכרזה.

 

עסקאות שיקום והסכמי יציאה

• סעיפים 1א ו-1ב(א) ו-(ב) לחוק פינוי ובינוי (כינוס, מסירת עיקרי הצעה, הודעה על חתימה ראשונה ומסירת מסמכי עסקה) יחולו גם לגבי עסקת שיקום.
• נחתמה עסקת התחדשות עירונית (עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תוכנית החיזוק) באזור לשיקום לפני מועד ההכרזה (להלן: "עסקה קודמת"), ובאותו מועד טרם החל פינוי הדירה הקיימת – יראו עסקה זו כעסקת שיקום, מבלי לגרוע מהוראות תוקף עסקאות אלו בחקיקה הרלוונטית. ליזם או בעל דירה יש זכות לביטול העסקה הקודמת בתוך 50 ימי עבודה ממועד ההכרזה (כאשר ביטול מטעם בעל דירה כפוף לכך שהתקשר בהסכם יציאה מוגדל עם אותו יזם עמו התקשר בעסקה הקודמת).
• לבעל דירה באזור לשיקום יש זכות לביטול הסכם ארגון שנחתם לפני מועד ההכרזה וזאת בתוך 50 ימי עבודה ממועד ההכרזה.
• היזם מחויב להציע לכל בעל דירה או בעל מגרש באזור לשיקום והתחדשות, שניתן לאתרם בשקידה סבירה, עסקת שיקום – ולבעל דירה גם הסכם יציאה מוגדל.
• הסכם יציאה מוגדל – הסכם שנחתם בתוך 95 ימי עבודה ממועד ההכרזה. התמורה בהסכם תיקבע לפי סעיף 33(ג) לחוק (ראו פרק משנה קודם), וההסכם יכלול הוראה לפיה אם היזם שהתקשר בהסכם היציאה המוגדל לא יוגדר כיזם שיקום – יומחו החיובים והזכויות לפי הסכם היציאה המוגדל ליזם השיקום (הוראות אלו תחולנה גם אם לא צוינו מפורשות בהסכם היציאה המוגדל).
• יזם ידווח למנהל על התקשרות עם בעל דירה או בעל מגרש בעסקת שיקום או בהסכם יציאה מוגדל לפי העניין (כתנאי להכללת החתימה בחישוב רוב החותמים לעניין הגדרת יזם שיקום). גם בעל דירה או בעל מגרש רשאי להגיש דיווח כאמור. הדיווח יוגש מיד לאחר חתימתו ובלבד שחלפו 50 ימי עבודה מההכרזה ולא יאוחר מ-95 ימי עבודה מההכרזה.

 

יזם שיקום

• רוב מיוחד של בעלי דירות* – אחד או יותר מאלה:

  • רוב בעלי הדירות באזור לשיקום והתחדשות עירונית שבבעלותם רוב הדירות בכל אחד ממרבית הבניינים באותו אזור (לרבות רוב הבעלים בכל בניין לפי סעיף 4(2) לחוק).
  • בעלי הדירות שבבעלותם 4/5 מכלל הדירות באותו אזור לשיקום והתחדשות.

*מגרש שאין בו בניין ייחשב כדירה אחת לטובת סעיף זה.

• סעיף 40(א) – מנהל הרשות להתחדשות עירונית יאשר יזם כ-"יזם שיקום" לעניין אזור לשיקום והתחדשות לפי סדר הקדימויות הבא:

  • סעיף 40(א)(1) – היזם התקשר בעסקת שיקום או בהסכם יציאה מוגדל עם רוב מיוחד מבעלי הדירות + התקשר בעסקת שיקום עם בעלי 20% מהדירות לפחות באזור לשיקום והתחדשות;
  • סעיף 40(א)(2) – היזם התקשר בעסקת שיקום עם המספר הגבוה ביותר של בעלי הדירות או המגרשים באזור לשיקום והתחדשות + בעלי הדירות והמגרשים שהתקשרו עמו בעסקת שיקום ובעלי הדירות שהתקשרו עמו או עם יזם אחר בהסכם יציאה מוגדל (בתוך 95 ימי עבודה מההכרזה) הם רוב מיוחד של בעלי הדירות;
  • סעיף 40(א)(3) – היזם התקשר בעסקת שיקום עם המספר הגבוה ביותר של בעלי הדירות או המגרשים באזור לשיקום והתחדשות ובלבד שכל בעלי הדירות או המגרשים שהתקשרו עמו או עם יזם אחר בעסקת שיקום או הסכם יציאה מוגדל (בתוך 95 ימי עבודה מההכרזה) הם רוב מיוחד של בעלי הדירות (בכפוף לסעיף 43(ב) – קיום התנאי הראשון או השני כאמור לעיל בתוך 30 ימי עבודה מאישור היזם כיזם שיקום + הצעת עסקת שיקום או הסכם יציאה לכל בעל דירה או מגרש בפרק הזמן האמור).
• יזם יגיש בקשה לאישורו כיזם שיקום לאחר 50 ימי עבודה ממועד ההכרזה ועד לסיום 95 ימים ממועד ההכרזה, בצירוף מסמכים תומכים ואישורים מתאימים כמפורט בחוק. מנהל הרשות להתחדשות עירונית ייתן החלטה בתוך 15 ימי עבודה מיום ההגשה (ובחלופה השנייה והשלישית לעיל – בתוך 15 ימי עבודה מתום מועד ההגשה).
• אם לא יאשר המנהל בקשה לאישור יזם כיזם שיקום בתוך 110 ימי עבודה ממועד ההכרזה – ההכרזה תבוטל. אם יזם שיקום ירצה למכור את זכויותיו ליזם ממשיך – יאשר המנהל את זהותו גם כן בהתאם להוראות חוק השיקום.

 

עסקאות והסכמים לאחר אישור יזם שיקום וסיוע קרן הפיצויים

• בעל דירה או בעל מגרש רשאי לבטל עסקת שיקום או הסכם ארגון אם הביטול נעשה לשם התקשרות בעסקת שיקום או הסכם יציאה עם יזם שיקום. כמו כן, הזכויות והחובות של יזם שאינו יזם שיקום יומחו ליזם השיקום ביום אישורו ככזה.

• יזם השיקום יציע לכל בעל דירה או מגרש שלא התקשרו עמו בעסקת שיקום, בתוך 30 ימי עבודה מאישורו כיזם שיקום, להתקשר עמו באחת מאלה:

  • לבעל דירה שלא התקשר בעסקת שיקום או הסכם יציאה כלל – להתקשר עמו בעסקת שיקום או בהסכם יציאה לפי סעיף 33(ב) לחוק השיקום.
  • לבעל דירה שהתקשר עם יזם אחר והעסקה דווחה לפי חוק השיקום – להתקשר עמו בעסקת שיקום או בהסכם יציאה מוגדל לפי סעיף 38(א)(1) לחוק השיקום.
  • לבעל מגרש שלא התקשר בעסקת שיקום כלל – להתקשר עמו בעסקת שיקום.
• יזם שיקום ירכוש את זכויות בעל דירה במקרקעין כנגד תשלום התמורה בתוך 90 ימים מאישורו כיזם שיקום או בתוך 90 ימים מהפקדת התוכנית לשיקום והתחדשות באותו אזור – לפי המאוחר (מנהל מס רכוש רשאי להאריך מועד זה). בעל דירה רשאי לבקש לדחות את הרכישה ואז יזם השיקום ידחה אותה עד לא יאוחר ממועד הפינוי של המקרקעין לתחילת עבודות הבנייה.
• יזם השיקום ישלם את התמורה שנקבעה בשומה לעניין הסכם יציאה או הסכם יציאה מוגדל, לפי העניין, בהצמדה למדד המחירים לצרכן מהמועד הקובע לעניין שומה ועד למועד התשלום בפועל. אם יזם השיקום לא ירכוש את הזכויות של כל בעלי הדירות עמם התקשר בהסכם יציאה – המנהל יהא רשאי לבטל את אישורו כיזם שיקום.

• היזם רשאי לבקש ממנהל מס רכוש את הסכום שהתחייב לשלם בהסכם יציאה או הסכם יציאה מוגדל, ומנהל מס רכוש ייתן סיוע במימון ליזם כאמור בתוך 90 ימי מהגשת הבקשה בהתקיים כל התנאים הבאים:

  • במועד אישור היזם כיזם שיקום, אישר מנהל מס רכוש כי הוא עומד בדרישות שקבע לעניין כושר החזר הסיוע במימון.
  • היזם עומד בדרישות לפי סעיפי 2 ו-2א לחוק עסקאות גופים ציבוריים, התשל"ו-1976.
  • ניתנו ערובות להנחת דעתו של מנהל מס רכוש בדבר הבטחת החזר הסיוע במימון.
• יזם השיקום יחזיר את הסיוע במימון, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כהגדרתם בחוק מס רכוש, בתוך 30 ימים מיום קבלת תעודת גמר לבית המשותף החדש שבו הדירה שרכש בהסכם היציאה ובהתאם להוראות חוק השיקום. חלף כך יזם השיקום יכול לבקש להחזיר את שווי דירת התמורה הרלוונטית (אם שוויה נמוך מסכום המימון שקיבל – שווי הדירה בתוספת 20% מההפרש לעומת סכום המימון) לפי קביעת השמאי הממשלתי (כאשר יתאפשר הליך השגה על קביעתו).
• אם לא תיקלט בקשה להיתר בתוך 14 חודשים מאישור תוכנית לשיקום והתחדשות או לא יחלו עבודות בנייה בהתאם להיתר בתוך 10 חודשים ממועד מתן ההיתר – ההצמדה והריבית שיתווספו לסכום יהיו מתום התקופות האמורות, ולא ממועד קבלת המימון כקבוע לעיל (כאשר למנהל מס רכוש יש זכות להפחית את שיעור הריבית וההצמדה).
• אם לא תיקלט בקשה להיתר בתוך 26 חודשים מאישור תוכנית לשיקום והתחדשות או לא יחלו עבודות בנייה בהתאם להיתר בתוך 12 חודשים ממועד מתן ההיתר – תוספת הריבית על הסכומים האמורים תהא בשיעור של 6% לשנה (כאשר למנהל מס רכוש יש זכות להפחית את שיעור הריבית וההצמדה).
• בכל מקרה אם לא תושלם בניית כל הבניינים המשותפים באזור לשיקום והתחדשות בתוך 6 שנים מהמועד שבו קיבל היזם את הסיוע במימון – יחזיר את הסכום האמור לקרן הפיצויים כמשמעה בחוק מס רכוש (למנהל מס רכוש יש זכות להאריך את המועד האמור).
• קרן הפיצויים תממן גם השתתפות במימון מיזמים אם היא נדרשת לפי חוות דעת מנהל הרשות להתחדשות עירונית ולאחר שערך בחינה כלכלית של המיזם (ולא בהיקף כספי העולה על הוצאות שיקום הנזק).

 

הסכמה לביצוע עבודה וסעדים בהיעדר הסכמה

• ליזם שיקום זכות תביעה כנגד בעל דירה או בעל מגרש שסירב להתקשר עמו בעסקת שיקום או הסכם יציאה. הסעדים שבית המשפט רשאי לפסוק:

  • להורות לנתבע להתקשר בעסקת שיקום או הסכם יציאה.
  • להורות לנתבע לבטל עסקת שיקום עם יזם אחר כדי להתקשר עם יזם השיקום בעסקת שיקום או הסכם יציאה.
  • למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה או בעל מגרש, שיוסמך לבצע בשם הבעלים את האמור לעיל.

• בית המשפט יתחשב בהחלטתו בנקודות הבאות:

  • גודל האזור שנגרם לו נזק מלחמה והשפעתו על הסביבה.
  • כמות בעלי הדירות שנגרם לדירתם נזק שלא מאפשר מגורים וכמות בעלי הדירות שהתקשרו בעסקת שיקום או בהסכם יציאה.
  • הפגיעה שתיגרם לנתבע מהסעד שייפסק והאפשרות לצמצמה.
  • התנהלות היזם בתום לב במשא ומתן לרבות מתן הצעה לכל בעלי הדירות המושתתת על עקרונות תמורה אחידים.
  • הכדאיות הכלכלית של עסקת השיקום או הסכם היציאה (כאשר קביעת שמאי פינוי ובינוי לעניין זה תהווה חזקה).
  • הצעת מגורים חלופיים לבעל הדירה (לרבות התאמות מיוחדות לדירה אם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות).
  • אם ניתנו בטוחות הולמות לביצוע העסקה (ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי הפינוי ובינוי לקיום כדאיות כלכלית – ערבויות הולמות לקיומם).
  • אם בעל דירה שהתגורר בדירה במועד קרות נזק המלחמה או בן משפחתו שהתגורר עמו הם אדם עם מוגבלות – אזי אם הוצע להם דירת תמורה הכוללת התאמות או תשלום בעד ההתאמות.

  • אם היזם הציע לבעל דירה קשיש (בן 70 במועד קרות נזק המלחמה אך ללא חובת מגורים בדירה) את אחת מהחלופות הבאות:

    • מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה (ואם הוא בן 75 ומעלה במועד קרות הנזק או חולה הנוטה למות או זכאי גמלת סיעוד והכול כמפורט בחוק השיקום – יזם השיקום מחויב להציע חלופה זו):

      • מעבר לבית הורים, בתוספת תשלומי איזון בשווי מהוון של דירת התמורה. המעבר יתבצע עד למועד פינוי הדירה הקיימת.
      • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה ותימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה הקיימת – במיקום סמוך ככל הניתן לדירת הקשיש הקיימת אם הוא ביקש זאת.
      • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש וזאת עד למועד פינוי הדירה הקיימת.
    • שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.
    • דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל בתוספת תשלומי איזון.
  • אם יזם השיקום הציע לנתבע בתקופות האמורות בחוק ובהתאם להוראות חוק זה עסקת שיקום והסכם יציאה לפי העניין.
• אם בית המשפט ימצא שלא התקיים האמור בסעיפים ד' עד י' לעיל אזי יהא רשאי לקבוע תנאים טרם מתן הסעד המבוקש. כמו כן תביעה לפינוי דירה שבית המשפט אישר לגביה ביצוע עסקת שיקום או הסכם יציאה תוגש לאותו בית משפט.

 

ו. מיסוי מקרקעין ופיצויים

• בחוק נקבעו הוראות מתאימות לעניין מיסוי מקרקעין שתאפשרנה את מתן הפטורים הרלוונטיים לעסקאות שפורטו בסיכום מקצועי זה – מומלץ לעיין בחוק השיקום.
• מנהל מס רכוש רשאי לדחות את מועד תשלום הפיצויים לפי סעיף 8 לתקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים)(נזק מלחמה ונזק עקיף), התשל"ג-1973 וזאת בהתחשב ביחס שבין עלות שיקום הנזק שאירע לבניין לעלות המימון של דיור חלופי לניזוק ובאפשרות שיקום הנזק. דחה מנהל מס רכוש את תשלום הפיצויים כאמור – הניזוק יהא זכאי לדמי שכירות ראויים עד למסירת המקרקעין לעבודות יזם השיקום. הפיצוי כאמור ייראה כמשולם לאחר שקיבל בעל דירה את התמורה לפי הסכם היציאה או הסכם היציאה המוגדל, או לאחר תחילת קבלת דמי שכירות במסגרת עסקת שיקום עם יזם שיקום. סעיף זה יחול על נזק מלחמה שאירע החל מה-13.6.2025.

 

ז. הוראות שונות ותיקונים עקיפים

• בחוק השיקום נקבעו הוראות למתן עדיפות בעניינים הנוגעים לאזור לשיקום והתחדשות בפני גופי תשתית, ערכאות שיפוטיות והסכמות רשות מקרקעי ישראל. כמו כן נקבעה הוראה שלא מאפשרת לכל גוף לדרוש מיזם שיקום לבצע או לממן עבודות פיתוח כתנאי למתן היתר, אישור או הסכמה אלא בהתאם להוראות מגבילות שפורט בחוק השיקום.
• בחוק השיקום נקבעה הוראה המאפשרת העברת מידע – פרטי בעל דירה או בעל מגרש – בין גופים ציבוריים. יזם שיקום רשאי לקבל את הפרטים האמורים, וכן רשאי לקבל את סכום השומה שנערכה לבעל נכס בהסכמתו.
• תיקון לסעיף 49כב2(א) לחוק מיסוי מקרקעין – נדחה המועד האחרון למכירה ליזם של זכות ביחידת מגורים חלופית, כחלק מהטבות קשיש, ממועד קליטת בקשה להיתר בניה למועד יום המכירה של יחידת המגורים הנמכרת. תיקון זה יחול על הסכמים שנחתמו לפני יום תחילת חוק השיקום שטרם הגיע בהם יום המכירה.
• ניתנה ארכה להגשת התנגדויות לתוכנית מתאר מחוזית או כוללנית אם המועד האחרון להגשה הוא במסגרת התקופה שהוגדרה בחוק השיקום. ליו"ר מוסד תכנון ולשר הפנים ניתנה סמכות למתן ארכות נוספות.