בית המשפט העליון קבע: בחישוב היטל ההשבחה אין לנטרל עליית שווי המקרקעין מכוח תמ"א 38 ב"מצב הקודם"

ברצוננו להביא לידיעתכם עדכון משפטי חשוב, מן העת האחרונה, בדבר פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין בר"מ 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לויתן (נבו, 16.10.2025) (להלן: "הלכת לויתן"), שדן באופן ההתחשבות בתמ"א 38 בעת חישוב היטל ההשבחה. המדובר בפסק דין תקדימי, לאחר שבעבר היו קיימים חילוקי דעות והחלטות סותרות של שמאים מכריעים, ועדות ערר ובתי המשפט המחוזיים, תוך שקיימים כיום בועדות הערר אינספור הליכים תלויים ועומדים בהמתנה לפסק דין זה.

ככלל, תשלום היטל השבחה הינו כמחצית מההשבחה החלה על המקרקעין בגין התכנית המשביחה, כאשר לשם שומת ההשבחה, שמים את שווי המקרקעין "במצב הקודם" (לפני התכנית המשביחה) ואת שווי המקרקעים "במצב החדש" (לאחר התכנית המשביחה). ההפרש בין שתי השומות מגלם את סכום ההשבחה אשר ממנו מחויב הנישום בתשלום היטל השבחה (העומד, כאמור, בדרך כלל על מחצית ההשבחה).

בהלכת לויתן, נקבע, כי ביחס למקרקעין עליהם חלה תמ"א 38 (מבלי שהוצא מכוחה היתר בניה) ותכנית משביחה אחרת, הרי שלצורך חישוב שומת ההשבחה בגין התכנית המשביחה ובעת הערכת שווי המקרקעין "במצב הקודם" יש לכלול תרומתה של תמ"א 38 לשווי המקרקעין ואין לנטרלה. בכך, דחה בית המשפט העליון את טענת הועדות המקומיות וכן את עמדת היועצת המשפטית לממשלה, לפיהן בהערכת שווי המקרקעין "במצב הקודם" יש לנטרל עליית שווי המקרקעין כתוצאה מתמ"א 38, טענה שקבלתה היתה מעלה גובה ההשבחה.

בית המשפט העליון הדגיש, כי תמ"א 38, הינה תכנית "מרחפת" על פני המדינה שהזכויות מכוחה הן "זכויות ערטילאיות" שמימושן מותנה בהחלטת קונקרטית של הועדה המקומית, ומשכך, אירוע המס ביחס אליה יתגבש רק עם הוצאת היתר בניה (תוך שהמחוקק מצא לנכון לפטור השבחה זו בעת הוצאת היתר בניה). בהתאם לכך, נקבע בעבר, כי גם בעת מכר מקרקעין שחלה עליו תמ"א 38 אין לגבות היטל השבחה בגין עליית השווי שנגרמה כתוצאה מתמ"א 38. בהלכת לויתן, נפסק, כי זהו הדין גם במקרה בו חלה תכנית משביחה אחרת על המקרקעין לאחר תמ"א 38, כך שעליית השווי שנגרמה למקרקעין עקב תמ"א 38 לא תחוייב בהיטל השבחה.

הלכת לויתן נותנת מענה באחת מהסוגיות המורכבות ומעוררות המחלוקת שידעו דיני ההשבחה בשנים האחרונות. למותר לציין, כי תחום היטלי ההשבחה עודנו רווי מחלוקות וסוגיות מורכבות למכביר, מה שמחייב ייעוץ משפטי מקצועי ויסודי מהמומחים בתחום. למחלקתנו ניסיון עשיר ומומחיות רבה בתחום זה.

כתמיד, נשמח להמשיך ולייעץ לכם בנושאים אלה ואחרים.