סקירת עיקרי השינויים המוצעים בתיקון מס' 7 לחוק פינוי ובינוי – עידוד מיזמי פינוי ובינוי
5 אפריל 2021
סקירת עיקרי השינויים המוצעים בתיקון מס' 7 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 ("החוק")
לקוחות יקרים,
הרינו להביא לידיעתכם את עיקרי התיקונים המוצעים לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) כפי שצוינו בתזכיר החוק שפורסם לעיון הציבור בתאריך 29.3.2021. תזכיר החוק הוא תוצר של עבודת צוות בין-משרדי, בראשות משרד המשפטים ובשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד האוצר (להלן: "דוח הצוות הבין-משרדי") אשר במסגרתו נסקרו חסמים שונים המקשים על הוצאתם לפועל של עסקאות התחדשות עירונית[1]. כפי שהיטיב לומר כבוד השופט נ' סולברג בפסק-הדין המכונן בעניין רגינה שורצברגר[2] בתיאורו את אחד החסמים המשמעותיים: "אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל-17 שכניה, אינו טוב דיו עבורה … ימֵינו כצל עובר, ומצער הדבר עד מאד כי במשך שנים ארוכות נאלצים בעלי הדירות להשקיע מאונם ומהונם בניסיונות לשכנע את המערערת, להשתתף עמהם בשיפור וברווחה". התיקון המוצע לחוק מבטא את עיקרי המלצות הצוות כפי שפורסמו באפריל 2020 ואת ההערות שהתקבלו עבורן מהציבור. מטרת תזכיר החוק היא לחזק את החקיקה המעודדת מיזמי פינוי ובינוי. יש לציין כי האמור מטה כפוף לאישור נוסח תזכיר החוק באמצעות הליכי החקיקה הנדרשים.
עיקרי השינויים המוצעים:
א.הקלות בהגשת תביעות כנגד דייר סרבן:
כפי שצוין בדוח הצוות הבין-משרדי אחת התופעות המקשות על הוצאתן לפועל של עסקאות התחדשות עירונית היא תופעת הדייר הסחטן[3]. על מנת לטפל בתופעה זו נקבע בסעיף 2 לחוק כי לבקשת "רוב מיוחס" מבעלי הדירות במקבץ[4] לפינוי ובינוי המהווה בעלי ארבע חמישיות לפחות מהדירות במקבץ, שהם בעלים של שני שלישים לפחות מהדירות בכל אחד מהבתים המשותפים הכלולים במקבץ ושלהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף בכל בית משותף המצוי במקבץ רשאי בית המשפט, אם מצא כי בעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר להתקשר בעסקת פינוי בינוי, להורות על חיובו של אותו בעל דירה בפיצוי נזקיהם של בעלי הדירות האחרים או להורות על מינוי עורך דין או רואה חשבון אשר יהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב סירוב בלתי סביר. במסגרת התיקון לחוק נקבעו מספר הוראות אשר יש בהן להקל על הגשת תביעות כנגד דיירים סרבנים:
- הפחתת הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה: לאחר התיקון לחוק , תשונה הגדרת המונח רוב מיוחס באופן שלאחר התיקון די יהיה בהסכמתם של בעלי שני שלישים מהדירות הקיימות במקבץ פינוי ובינוי ובעלי שני שלישים מהדירות הקיימות בכל בית משותף כדי לפנות בתביעה כנגד הדייר הסרבן לבית המשפט המוסמך. תיקון זה יאפשר הגשת תביעה כנגד הדייר הסרבן במועד מוקדם יותר ובכך יאפשר את קידומן המהיר של עסקאות התחדשות עירונית המתעכבות בשל סירוב בלתי סביר של מיעוט של בעלי הדירות.
- צמצום הדרישה בקשר לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירות הרוב: ביחס לדרישת השטח היחסי של הדירות (הצמדת השטח המשותף) – נקבע בהגדרת המונח "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" כי על בעלי דירות הרוב המבקשים להגיש תביעה כנגד דייר סרבן לעמוד בדרישה נוספת הקשורה לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם של בעלי דירות הרוב. בעבר נדרש כי לבעלי דירות הרוב המיוחס יהיו צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף לפחות. כעת במסגרת התיקון הוצע, כדי להקל על הגשת תביעות כנגד דיירים סרבנים, להפחית את הדרישה ביחס לשיעור ההצמדה הנדרשת בכל בית משותף כך שלבעלי דירות הרוב המיוחס הצמדה בשיעור של לכל הפחות מחצית מהרכוש המשותף במקום שני שלישים מהרכוש המשותף כנדרש על פי החוק הקיים.
- צמצום הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית: על פי החוק הקיים רשאים בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות במקבץ וששני שלישים מהרכוש המשותף לפנות בבקשה למינוי של שמאי פינוי ובינוי לבדיקת הכדאיות הכלכלית של מיזם לפינוי ובינוי לפי ס' 2א לחוק. במסגרת התיקון הוצע להפחית את הרוב הדרוש לשליש בלבד מבין בעלי הדירות במקבץ, ולייתר את הצורך לבחון את שטח הרכוש המשותף הצמוד. מטרתו של תיקון זה היא לאפשר לבעלי דירות לפנות בשלב מוקדם יותר למינוי שמאי על מנת לבחון את ההצעה שהוגשה לבעלי הדירות במועד רלוונטי להתקשרות בעסקה, ולוודא כי היא מבוססת על עקרונות שוויוניים בין בעלי הדירות.
- הרחבת הגורמים הרשאים להגיש תביעה כנגד הדייר הסרבן: לפי החוק הקיים, הזכאים להגיש תביעה כנגד הדייר הסרבן הם רוב מיוחס של בעלי הדירות שהתקשרו בהסכם פינוי ובינוי. ואולם לאחר התיקון, תורחב זכות התביעה ועל כן תוקנה ליזם זכות תביעה עצמאית כנגד הדייר הסרבן. תיקון זה יקל על הגשת תביעות כנגד סרבנים באותם מקרים בהם חלק מבעלי דירות הרוב יימנעו מהגשת תביעה כנגד בעל דירה אחר באותו הבניין אם מחמת יחסי שכנות ואם מסיבות אחרות. על היזם להודיע לכלל בעלי הדירות במקבץ על כוונתו להגיש תביעה כנגד הדייר הסרבן על מנת לתת להם הזדמנות להצטרף כתובעים תוך 30 יום ממועד ההודעה.
- איזון הגבלת כוח ההשפעה של בעלים אחד של מספר דירות בבית משותף: החוק הקיים קובע שלצורך חישוב הרוב הדרוש כאמור לעיל, כאשר הבית המשותף כולל 6 דירות ומעלה, יחיד בעלים שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות הקיימות בבית המשותף ייחשב כיחיד בעלים שבבעלותו דירה אחת בלבד. סעיף זה נועד להגן על בעלי הדירות בבניין מפני הכוח הרב שנצבר בידיו של אדם אשר שרכש מספר דירות בבניין ויהיה ביכולתו להביא לקידום של עסקה בניגוד לרצון שאר בעלי הדירות שמתגוררים באותו הבניין. במסגרת הדיונים בפני הצוות הבין- משרדי נמצא כי ההוראה הקיימת בחוק הקיים היא דווקנית ולא מידתית, שכן בעלים של שלושים אחוזים מהדירות ייחשב כבעלים של דירה אחת בלבד, בעוד שאדם שהוא בעליהן של עשרים וחמישה אחוזים מהדירות ייחשב לצורך הרוב המיוחס בהתאם לשיעור הבעלות שיש לו בבניין בפועל[5].
בתזכיר החוק מוצע לבצע שינוי בהוראה זו, כך שיחיד בעלים שבבעלותו יותר מ-שלושים אחוזים מהדירות הקיימות כאמור – ייחשב כיחיד בעלים שבבעלותו שלושים אחוזים מהדירות הקיימות בלבד וזאת לצורך חישוב הרוב הדרוש. - התמודדות עם דיירים סרבנים המבצעים שימוש שלא כדין בנכס (חריגות בנייה): לא פעם נתקלים בעלי דירות בבניין משותף בקושי בקידום עסקת התחדשות עירונית מפאת סירובו של אחד מבעלי הדירות אשר ביצע בניה לא חוקית או שהוא עושה שימוש שלא כדין בחלקים מן הרכוש המשותף, להתקשר בעסקה עם היזם הנבחר[6]. תזכיר החוק יעניק כלים בהתמודדות עם סירוב בעל דירה לבצע עסקת פינוי ובינוי מטעם הנובע משימוש או בנייה שלא כדין בנכס. על פי המוצע בית המשפט יהא רשאי לקבוע שלצורך קביעת הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן, בעל דירה כאמור לא יבוא במניין בעלי הדירות הקיימות בהתקיים כלל התנאים להלן: (1) התנגדותו של בעל הדירה נובעת מבנייה או שימוש שלא כדין בנכס; (2) הוצגה לבית המשפט ראשית ראיה לבנייה או לשימוש שלא כדין בנכס ביום הגשת הבקשה לבית המשפט; (3) לפחות מחצית מבעלי הדירות הקיימות בבית המשותף, שלפחות מחצית מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, התקשרו בעסקת פינוי ובינוי.
ב. הוראות אשר נועדו להגן על בעלי הדירות בהתקשרות עם יזמים:
במסגרת הדו"ח הבין-משרדי נמצא כי לעיתים מתקיימות בשוק תופעות פסולות של ניצול לרעה של בעלי דירות, אשר הופעל עליהם לחץ לחתום על מסמכי התקשרות מבלי שנכללו בהם פרטים מינימליים, מבלי שניתן להם ייעוץ משפטי ומבלי שנמסרו להם הסברים מספקים. מענה חלקי לתופעות אלו ניתן במסגרת חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 (להלן: "חוק המארגנים"), בעיקר בהקשר של הסכמים לארגון עסקאות התחדשות עירונית, והענקת סמכות לממונה על פניות דיירים. התיקון המוצע לחוק כולל מספר הוראות אשר נועדו לטפל בבעיות אלו.
- דרישות ביחס להסכם ההתקשרות ותוכנו: בהתאם לתזכיר החוק, הסכמת בעלי הדירות תבוא לידי ביטוי בהתקשרות בעסקת פינוי ובינוי – הסכם מחייב. העסקה תכלול, בין השאר את: פרטי היזם ודרכי ההתקשרות עמו; מועד החתימה של העסקה הראשונה ומועד החתימה של כל בעל דירה קיימת; עקרונות לקביעת התמורה; התחייבות להעמדת ערבויות; מועדים מקסימאליים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בניה ולמסירת הדירה החדשה; פרטים בדבר זהות הקבלן המבצע או התנאים לבחירתו (לרבות ניסיונו); פרטים נוספים שהשר רשאי לקבוע בתקנות. עסקה שלא תכלול את הפרטים המפורטים לעיל תהא בטלה.
- הרחבת סמכות הממונה על פניות דיירים כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: לפי החוק הקיים, הממונה רשאי לקבוע כי עסקת פינוי ובינוי בטלה אם בעל דירה חתם על הסכם בשפה שאינה ידועה לו ומבלי שקיבל הסבר על עיקרי העסקה בשפה הידועה לו. הממונה על פניות דיירים, מימשה לא פעם את סמכותה מכוח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016[7] והורתה על ביטול מגוון עסקאות פינוי ובינוי מהטעמים האמורים.[8] תזכיר החוק מבקש להרחיב את סמכות הממונה כך שהאחרון יהא רשאי לבטל עסקה גם במקרים נוספים, בהם ההחתמה בוצעה תוך שהיזם ו/או נציג מטעמו הציגו עצמם כנציגי רשות ציבורית (למרות שאינם כאלה); מקרים שבהם נמסר לבעלים מידע כוזב לפני החתמתו – לרבות ביחס למספר הבעלים שהסכימו לעסקה או תנאי העסקה שסוכמו עם שאר הבעלים; ומקרים שבהם הופעל לחץ בלתי סביר או בוצעה החתמה תוך ניצול מוגבלות פיזית ו/או נפשית.
- קביעת מועדים מקסימאליים לתוקף עסקת פינוי ובינוי ולתוקף עסקת תמ"א 38: תזכיר החוק יעניק לבעלי רוב הדירות הקיימות בבית משותף זכות להודיע ליזם שאינם מעוניינים בעסקת הפינוי ובינוי במקרה שבו לא התקיימו תנאים מסוימים במועדים מוגדרים. הודיעו רוב בעלי הדירות הקיימות כאמור, הבעלים שחתמו על הסכם עם היזם יהיו זכאים לבטלו (אך היזם יהא זכאי לקבלת תשלום בהתאם לתקנות שייקבעו בעניין).• בעסקת פינוי ובינוי תוענק זכות כזו לבעלים במקרה שבו: (1) היזם לא התקשר בהסכם פינוי ובינוי עם לפחות בעלי מחצית מהדירות הקיימות בבית משותף בתוך שנתיים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם כאמור; (2) או במקרה שבו לא תוגש תכנית מפורטת למוסדות התכנון בתוך 4 שנים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם פינוי ובינוי (בתוספת של עד שנה אם חלו עיכובים הנובעים ממוסד תכנון או רשות מקומית). אם תתקבל החלטה מקדמית להכרזה על מתחם פינוי ובינוי בו 120 יחידות דיור לפחות – לכל אחד מהמועדים לעיל תתווסף שנה.• בעסקת תמ"א 38 תוענק זכות זו לבעלים במקרה שבו: (1) היזם לא התקשר בהסכם תמ"א 38 עם בעלי לפחות מחצית מהדירות הקיימות בבית משותף בתוך 18 חודשים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם כאמור; (2) או במקרה שבו לא תיקלט בקשה להיתר בניה בתוך 3 שנים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם תמ"א 38 (בתוספת של עד שנה אם חלו עיכובים הנובעים ממוסד תכנון או רשות מקומית)
• לעניין מניין הדירות הקיימות לצרכי ההוראות הנקובות בסעיף ו' זה – "דירות ציבוריות" כהגדרתן בחוק המארגנים – לא תיחשבנה במניין הדירות הקיימות אם הן מהוות עד ארבעים אחוזים מהדירות בבית המשותף.
[2] ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין פס' 2 לפסק-דינו של השופט נ' סולברג (פורסם בנבו, 24.7.2014).
[3] ראו עמוד 11 לדוח הצוות הבין-משרדי.
[4] ראו הגדרת "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי.
[5] ראו עמוד 15 לדו"ח הצוות הבין-משרדי.
[6] ראה עמוד 14 לדו"ח הצוות הבין-משרדי.
[7] באשר לסמכותה של הממונה ראה סעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
[8] ראה "פרסום החלטות הממונה על פניות דיירים" הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כאן
נשמח כמובן לעמוד לרשותכם לכל שאלה או הבהרה בנושא.
מחלקת נדל"ן
הרצוג פוקס נאמן
