בקצרה: התחום של התחדשות עירונית צובר תאוצה בשנים האחרונות. החקיקה בתחום מתפתחת מתוך הבנת חשיבותו להגדלת היצע הדיור במדינת ישראל (בעיקר עקב מחסור בקרקעות פנויות לבנייה באזורי ביקוש). בעלי הזכויות הם שותפים מלאים בפרויקטים בתחום זה. עם זאת, מטבע הדברים ישנם פערי ידע בין בעלי הזכויות ליזמים. ניהול הליך בצורה מסודרת תוך הבנת נקודות המפתח בפרויקט יסייע רבות בשיפור תנאי העסקה עבור בעלי הזכויות, ויגדיל את סיכויי הצלחתו באופן משמעותי. מטרת מדריך זה היא לצמצם את פערי הידע כאמור, תוך הענקת מידע בסיסי לבעלי הזכויות המתעניינים בביצוע עסקת התחדשות עירונית (בתנאי פינוי ובינוי או תמ"א 38).

מיהו בעל זכויות בפרויקט התחדשות עירונית?

בעל זכויות בפרויקט התחדשות עירונית הוא כל מי שבבעלותו נכס במקרקעין שניתן לבצע בהם עסקת התחדשות עירונית. לרוב, הנכס הוא דירה, אך לעתים ישנם נכסים אחרים בעלי מאפיינים מיוחדים כגון: חנות; נכס מסחרי; משרד; מחסן; ועוד. בעסקת התחדשות עירונית חשוב לתת ביטוי למאפייניו הייחודים של כל נכס, בין אם בתמורה הספציפית שבעליו יקבלו, ובין אם בתנאים משפטיים אחרים. כלל ההסכמות תבוטאנה בהסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.

מהי עסקת התחדשות עירונית?

מדובר בעסקת קומבינציה שבמסגרתה בעלי הזכויות מוכרים ליזם זכויות בניה. בתמורה, בעלי הזכויות מקבלים מהיזם שירותי בניה או דירה חדשה (ותמורות נוספות נלוות). קיימים מספר מסלולים לביצוע עסקת התחדשות עירונית:

• תמ"א 38/1 – מסלול חיזוק והרחבה – במסלול זה בעלי הזכויות מקבלים מהיזם שירותי חיזוק לבניין, ולרוב גם הרחבה של דירתם הקיימת;
• תמ"א 38/2 – מסלול הריסה ובנייה מחדש – במסלול זה בעלי הזכויות מקבלים דירה חדשה, לרוב בשטח מורחב, ובצירוף חניה ומחסן;
• פינוי ובינוי (או בינוי ופינוי) – במסלול זה בעלי הזכויות מקבלים דירה חדשה, לרוב בשטח מורחב, ובצירוף חניה ומחסן;

ההבדל המרכזי בין המסלול של תמ"א 38/2 לבין המסלול של פינוי ובינוי (או בינוי ופינוי) הוא במסגרת לוחות הזמנים.

במדריך זה אתמקד בעסקה במתווה של פינוי ובינוי או תמ"א 38/2. יש לציין כי תוקפה של תמ"א 38 קרוב לסיום, אך מדריך זה יהיה רלוונטי גם למסלול החלופי לתמ"א 38, ויעבור עדכון במידת הצורך.

תחילת הדרך – איתור עורך-דין התחדשות עירונית

איתור עורך-דין כשלב ראשון בתהליך הוא קריטי. משרד עורכי-דין מנוסה ומקצועי אשר בקי בתחום יסייע לכם להוביל את הפרויקט בצורה נכונה, מראשיתו. מומלץ לבחון את הניסיון הספציפי של עורך-הדין שיטפל בעסקה ולבקש לקבל המלצות מבעלי זכויות שאותם ייצג בעבר. כמו כן, כיוון שעסקת התחדשות עירונית משלבת ידע נרחב ממספר תחומים מקצועיים-משפטיים (דיני קניין; דיני תכנון ובניה; דיני חוזים; מימון פרויקטים ובנקאות; יישוב סכסוכים ועוד) – יש לוודא שמשרד עורכי-הדין שילווה אתכם מומחה ומנוסה גם בתחומים אלו.

בין משרד עורכי-הדין לבין בעלי הזכויות ייחתם הסכם התקשרות שבו יפורטו השירותים שיוענקו לבעלי הזכויות, והשכר שאותו יקבל עורך-הדין מהיזם. הנוהג הוא ששכר טרחת עורך-דין של בעלי הזכויות (בדומה לשאר היועצים מטעמם) ממומן על-ידי היזם שייבחר לביצוע העסקה, ובהתאם לתנאים שהוסכמו בין בעלי הזכויות לעורך-דינם.

ארגון ואיגוד בעלי הזכויות וכינון נציגות בעלים

השלב המורכב ביותר בתהליך הוא גיבוש הסכמות של כלל בעלי הזכויות. ככל שהמתחם המיועד לפרויקט התחדשות עירונית גדול יותר, כך הארגון הופך מורכב יותר. מומלץ לבחור מספר נציגים (אם הפרויקט כולל מספר בניינים – אז נציג אחד לכל בניין) שיקדמו את הפרויקט עבור כלל בעלי הזכויות במתחם. הנציגים יידרשו להשקיע לא מעט מזמנם האישי בקידום הפרויקט, כך שיש למנות נציגים הזמינים למשימה. כמו כן, מוצע שהנציגות תכלול בעלי זכויות שלהם זיקה או הכשרה מסוימת שיכולים להוות יתרון בניהול הפרויקט.

יש למנות נציגות תוך קבלת הסמכה סדורה בכתב הסמכה או בפרוטוקול. מומלץ שעורך-הדין מטעם בעלי הזכויות ינסח את המסמך הרלוונטי, או יאשר את נוסחו. הנציגים צריכים לקבל סמכות לנהל את התהליך עבור בעלי הזכויות, לאתר יועצים מטעם מהבעלים, ולהמליץ לבעלי הזכויות על המתווה לביצוע העסקה ועל היזם או היזמים המומלצים מבחינתם.

"חוק המארגנים" – חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017

בשל הקושי לארגן ולאגד מספר רב של בעלי זכויות לעסקה משותפת, התפתחה פרקטיקה של גופים/גורמים המציעים לבעלי זכויות שירותי ארגון וקידום עסקאות. הגוף המארגן מסייע בהסברה ובקידום הסכמת בעלי הזכויות לבצע עסקה. עם זאת, בשנים האחרונות מספר גורמים ניצלו לרעה את חוסר הידע של בעלי הזכויות והחתימו אותם על הסכמי ארגון ("נון-שופ"), שלפיהם הם מחויבים להם ללא כל מגבלת זמן או בתנאים אחרים שאינם לטובת בעלי הזכויות ובניגוד למקובל בתחום. גורמים אלו אינם קשורים בהכרח ליזם או לבעלים, ואינם מהווים "גורם יעיל" בעסקה.

על כן, בשנת 2017 חוקק חוק המארגנים. בתמצית, מטרת החוק היא להגן על בעלי הזכויות ולשמור על זכויותיהם אל מול יזמים ומארגנים. בחוק מוגדר מהו התהליך המקדים שיש לבצע מול בעלי הזכויות – לרבות קיום כינוס והפצת פרוטוקול. כמו כן, בחוק מוגדרים מהי צורתו ומהו תוכנו של הסכם ארגון, ואיזה מידע חובה לכלול בו (לרבות נתונים הקשורים בעסקה, פרטי המארגן, שכר המארגן, ועוד). הסעיף המהותי ביותר שהוסדר בחוק נוגע לתוקף הסכם ארגון. התוקף יוארך אם המארגן יעמוד ביעדי החתמה המוגדרים בחוק. בנוסף, החוק מעניק לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כלים להכריז על בטלות הסכמי ארגון שאינם עומדים בדרישות החוק.

יועצים מקצועיים מטעם בעלי הזכויות

כפי שהוסבר, בחירה בעורך-דין היא הצעד הראשון בעסקת התחדשות עירונית. כמו כן, ישנם יועצים נוספים שמלווים את בעלי הזכויות בתהליך, ועורך-הדין מטעם בעלי הזכויות מלווה גם התקשרויות אלו. אתייחס לכך בקצרה:

• מפקח בנייה: מפקח הבנייה ילווה את בעלי הזכויות בסוגיות הנדסיות. ראשית, המפקח יסייע להם בגיבוש עיקרי המפרט הטכני שיצורף להסכם ההתחדשות העירונית. מסמך עיקרי המפרט הטכני מכיל בו פירוט על אודות חומרים ומוצרים בדירה, כגון: סוג המטבח; סוג המרצפות; סוג המזגן; וכולי. שנית, המפקח יסייע בבחינת התאמות תוכניות בניין העיר ו/או תוכניות היתר הבנייה להוראות הסכם ההתחדשות העירונית. אלו מסמכים תכנוניים אשר מכוחם ניתן לבנות את הפרויקט החדש. שלישית, המפקח ילווה את הבנייה ויוודא שהיזם פועל בהתאם להתחייבויותיו כלפי בעלי הזכויות. לבסוף, המפקח ילווה את הבעלים בקבלת הדירות החדשות, יבחן ויערוך דו"ח ליקויים וילווה אותם בתום שנת הבדק הראשונה מהמסירה על מנת לוודא שהליקויים תוקנו.
• שמאי מקרקעין: שמאי מקרקעין מלווה את בעלי הזכויות בדרך כלל בעסקאות מורכבות ומסייע בעריכת חוות דעת כלכליות רלוונטיות. שמאי המקרקעין מסייע, בין היתר, בקביעת דמי השכירות שישולמו לבעלים בזמן הבנייה; קביעת ניקוד לחלוקת הדירות, ועוד.
• יועצים נוספים לפי הצורך: יועץ ביטוח, יועץ חברתי (לעתים נדרש על-ידי הרשות המקומית) ויועץ ארגוני.

איתור יזם תמא 38 או יזם פינוי ובינוי – הזמנה לקבלת הצעות

כדי לשפר את התנאים בעסקה, במרבית המקרים מומלץ לבצע הליך של הזמנה לקבלת הצעות. במסגרת ההליך פונים ליזמים הרלוונטיים בשאלון סדור המכיל את עיקרי תנאי העסקה, כגון: מאפייני וגודל דירות התמורה; בטחונות; לוחות זמנים; שדרוגים; קרן תחזוקה; נשיאה בעלויות יועצים; ועוד. לאחר קבלת ההצעות, נהוג לבצע השוואה ביניהן, ואף לפנות שוב ליזמים הרלוונטיים ביותר לשיפור הצעתם. בהמשך ההליך – חברי הנציגות ייפגשו עם היזמים, ועם צוותי התכנון מטעמם. כיוון שמדובר בעסקה שאורכה מספר שנים, חשוב גם להתרשם מהקשר הבין-אישי ומהנכונות של היזמים להתחשב ברצון בעלי הזכויות בעסקה. לאחר החלטת הנציגות על יזם או יזמים מומלצים – נהוג לקיים כנס בחירה בקרב בעלי הזכויות ולהחליט עם איזה יזם להתחיל משא ומתן להתקשרות בהסכם התחדשות עירונית.

הסכם התחדשות עירונית

לאחר בחירת היזם, יתנהל מולו משא ומתן לחתימת הסכם התחדשות עירונית. אם נוהל הליך קבלת הצעות מיזמים בצורה תקינה ומסודרת – שלב המשא ומתן יתקצר שכן תהיינה נקודות שכבר הוסכמו בשלב זה. הסכם ההתחדשות העירונית יכלול, בין היתר, התייחסות למספר נקודות:

• הצהרות בסיסיות של הצדדים;
• תנאים מתלים להתקשרות בעסקה (תנאים שלא תלויים בהכרח בצדדים אך הכרחיים לקיום הפרויקט) – החתמת בעלי הזכויות והשגת רוב נדרש לפי דין, תנאים תכנוניים (תכנית בניין עיר והיתר בניה), ליווי בנקאי ועוד;
• עיקרי התמורה: מאפייני וגודל הדירה החדשה; הצמדות (חניה או מחסן); התייחסות למאפייני עיקרי המפרט הטכני; אופן בחירת הדירות החדשות ושיבוצן ועוד;
• אופן קידום התכנון על-ידי היזם;
• ליווי בנקאי;
• בטחונות;
• דמי שכירות;
• אחריות לתיקון ליקויים;
• אופן מסירת הדירות החדשות;
• קרן דמי תחזוקה שמטרתה לממן באופן חלקי או באופן מלא את ההפרש שבין דמי הוועד שמשולמים על ידי בעלי הזכויות בבניין הקיים לבין דמי הניהול שישולמו על ידי בעלי הזכויות בבניין החדש. המימון ניתן, בדרך כלל, לפרק זמן מוגבל. בבניינים חדשים, בדרך כלל, ממנים חברת ניהול ועלויות התחזוקה גדלות בשל הגדלת כמות הדירות והוספת מתקנים משותפים שלא היו קיימים בבניין הקיים (מערכות מים; מערכות חשמל; מעליות; ועוד);
• אחריות לביצוע תשלומים;

לאחר גיבוש נוסח ההסכם הוא יועבר לעיון והתייחסות חברי הנציגות וכלל בעלי הזכויות. לאחר הגעה לנוסח מוסכם, הוא יופץ לעיון בעלי הזכויות. כמו כן, בדרך כלל יתקיים כינוס או יתקיימו מפגשי הסברה לבעלי הזכויות שבהם הם יקבלו הסבר מלא על תנאי העסקה ותקציר כתוב של עיקרי העסקה (לעתים בנוסח מתורגם לשפה אחרת אם אינם בקיאים בעברית). לאחר שלב זה יחלו בהחתמת בעלי הזכויות על ההסכם.

רוב נדרש מקרב בעלי הזכויות לביצוע עסקת התחדשות עירונית

כדי לבצע עסקת התחדשות עירונית בכל מסלול יש לקבל הסכמה של כלל בעלי הזכויות במקרקעין. עם זאת, בחקיקה נקבע כי אם רוב מסוים ("רוב נדרש") יסכימו לביצוע העסקה, הם יוכלו לתבוע את בעלי הזכויות שטרם חתמו ולדרוש את אכיפת ההסכם. הרוב הנדרש משתנה בין המסלולים, וכיום הוא כמפורט להלן:

• תמ"א 38/1 – מסלול חיזוק והרחבה – הסכמה של בעלי לפחות 2/3 מהדירות, שלפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם;
• תמ"א 38/2 – מסלול הריסה ובנייה מחדש – הסכמה של בעלי לפחות 2/3 מהדירות, שלפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם;
• פינוי ובינוי (או בינוי ופינוי) – הסכמה של בעלי לפחות 2/3 מהדירות בכלל המתחם, וכן בעלי לפחות 3/5 מהיחידות הקיימות בכל בית משותף שמעל 1/2 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם;

עם החתמת הרוב הנדרש על הסכם ההתחדשות העירונית, וקיום תנאים נוספים הנדרשים לפי דין (תלוי במסלול) – בעלי הזכויות יהיו רשאים לדרוש סעד של אכיפה במסלול של תמ"א 38 בפני המפקח על רישום המקרקעין או סעד של אכיפה ופיצויים במסלול של פינוי ובינוי או בינוי ופינוי. בדרך כלל היזם, באמצעות עורך-דינו, מנהל את התביעה נגד בעלי הזכויות שסירבו לחתום על ההסכם.

המשך התהליך וקידום הפרויקט

לאחר החתמת בעלי הזכויות והשגת ההסכמות הדרושות, היזם יקדם את תכנון הפרויקט בתיאום עם נציגות הבעלים. לאחר קבלת היתר הבניה הסופי, רישום משכנתה לטובת הבנק המלווה ומסירת הערבויות והמסמכים הדרושים לבעלים – היזם יוכל להתחיל בעבודות במתחם הפרויקט. בזמן העבודות, מפקח הבנייה מטעם הבעלים יפקח על העבודות כדי לוודא את קיום הוראות ההסכם. בגמר העבודות ולאחר השלמתן הדירות החדשות תימסרנה לבעלים, והיזם יבצע רישום מחדש של הבית המשותף כך שהבניין החדש, והדירות החדשות, יבואו לידי ביטוי במרשם. את כל הפעולות הללו מלווים נציגות הבעלים והיועצים המקצועיים מטעמם.

לסיכום

במדריך זה סקרתי את נקודות המפתח לקידום פרויקט התחדשות עירונית. כדי לנהל פרויקט בצורה מיטבית, מומלץ לשכור יועצים מקצועיים מתאימים ומנוסים – בדגש על עורך-הדין מטעם בעלי הזכויות. השקעה באיכות היועצים תסייע להשגת תמורה מיטבית, תוך מקסום הסיכוי להוציא את הפרויקט אל הפועל.

המחבר הוא עורך-דין בצוות ההתחדשות העירונית במשרד הרצוג פוקס נאמן, ועוסק בליווי בעלי זכויות בעסקאות התחדשות עירונית*.

צור קשר עם מחלקת התחדשות עירונית