לקוחות ועמיתים יקרים,

ברצוננו להביא לידיעתכם עדכון חשוב, בדבר תזכיר חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 128), התשפ"א–2020 (להלן: "התזכיר"), אשר פורסם לעיון הציבור ביום 29.11.20 ושעניינו יצירת מסלול חלופי לתמ"א 38, שינויים במוסד ההקלה וכן עדכון וייעול ההליכים בתחום התכנון והבניה. תזכיר החוק אינו מהווה דבר חקיקה מוגמר, והוא כפוף להליכי חקיקה, אם וככל שיאושרו. במסגרת הסקירה להלן יוצגו השינויים העיקריים המוצעים במסגרת התזכיר.

תשומת ליבכם, כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית, אין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהו. נשמח, כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

מנגנון חלופי לתמ"א 38 – אישור תכנית בסמכות ועדה מקומית

בהמשך להחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מיום 5.11.19 לפיה, ככלל, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38, תסתיים ביום 1.10.22, מוצע במסגרת התזכיר מנגנון חלופי למנגנון שנקבע בתמ"א 38. התזכיר מציע הרחבת סמכויות הועדות המקומיות, כך שאלה תוסמכנה לאשר תכניות לחיזוק מבנים, במסגרת שני מסלולים:

1. הריסה ובניה מחדש: מתן סמכות לכל ועדה מקומית לאשר תכנית מפורטת, במגרש המיועד למגורים שבו קיים מבנה שניתן היתר לבנייתו לפני ה-1.1.80, להריסת המבנה ובנייתו מחדש, תוך הגדלת שטחי הבנייה מעל מפלס הקרקע לעד 350% מסך שטחי הבניה הקיימים כדין בבניין ומתחת למפלס הקרקע לעד פי 3 משטח המגרש. התזכיר מציע אף להסמיך הועדות המקומיות לאשר תוספת זכויות בניה של עד 15% מסך השטח הכולל המותר לבניה מעל פני הקרקע לצורך הוספת שימושים ציבוריים.
2. עיבוי הבנייה בבניין קיים: קידום תכנית במסלול זה יתאפשר רק ככל שמצאה הועדה המקומית, לפי חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה המקומית, כי הדבר עדיף על הריסה ובניה מחדש. במסגרת מסלול זה, תוסמך כל ועדה מקומית לאשר תכנית כאמור לחיזוק המבנה, תוך הגדלת שטחי הבנייה מעל מפלס הקרקע לעד 200% משטחי הבניה הקיימים כדין מעל הקרקע, בכפוף לחיזוק המבנה. התזכיר מציע אף להסמיך הוועדה המקומית לאשר תוספת זכויות בניה של עד 10% מסך השטח הכולל המותר לבניה מעל פני הקרקע לצורך הוספת שימושים ציבוריים.

שינויים במוסד ההקלה

במסגרת התזכיר מוצע לצמצם באופן משמעותי את מוסד ההקלה, אגב קביעת הסדרים משלימים:

1. צמצום מוסד ההקלה: במסגרת התזכיר מוצע, כי לא תינתנה הקלות, אלא בהתאם לתקנות שיותקנו על ידי שר הפנים בהתייעצות עם המועצה הארצית, כאשר שר הפנים לא יהא מוסמך להתיר מתן הקלות של הוספת שטחי בניה או הוספת יחידות דיור.
2. נושאים שהשפעתם "מעטה וזניחה": התזכיר מציע להקנות סמכות לשר הפנים לקבוע נושאים כאמור, אשר רשות רישוי תהיה מוסמכת ליתן היתר לגביהם אף בסטייה מהוראות התכנית, ללא צורך בהליך אישור הקלה וללא פרסום להתנגדויות, בכפוף לחוות דעת מהנדס הוועדה המקומית לפיה השפעתם מעטה וזניחה ובכפוף לכך שהתכנית החלה איננה אוסרת אפשרות זו.

תביעות פיצויים בגין ירידת ערך והיטל השבחה

מוצע כי הן הזכות לפיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור תכנית והן החבות בהיטל השבחה עקב אישור תכנית, תקום רק עם אישורה של תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לבניה או לשימוש, ללא צורך באישור תכנית נוספת.  ואולם, בכל הקשור לתכניות כלליות החלות בתחומי קרקע שיש עליה בנין (אלה מוגדרות, ביו היתר, כתכניות מתאר ארציות או מחוזיות המתירות שימוש נוסף על אלה המותרים בתכנית מפורטת או הגדלת השטח המותר לבניה בלא לקבוע מיקומו בתשריט), יהיה מועד הוצאת היתר הבניה המועד הקובע לצורך הזכות לפיצוי בגין ירידת ערך ו/או החבות בהיטל השבחה.

קביעת יעוד ציבורי בחלק ממבנה

במסגרת התזכיר, מוצע לקבוע מנגנון לפיו מוסדות התכנון יהיו מוסמכים לכלול הוראה בתכנית מפורטת, הכוללת יעוד של חלק ממבנה לצורכי ציבור. המנגנון הקבוע בתזכיר לעניין זה נועד להסדיר חקיקתית הנוהג לפיו לעיתים קרובות מוסדות התכנון מאשרים תכניות המוסיפות זכויות בניה תוך קביעה בתכניות של הקצאת שטחים לצרכי ציבור בתחומן, נוהג שנדון בעבר בבתי המשפט ובמוסדות התכנון [ראו למשל עת"מ (מינהליים ת"א) 41007-11-14 נכסי שבטא קרונפלד בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב (פורסם בנבו, 21.01.2015), אשר ערעור שהוגש עליו התקבל במסגרת עע"מ 1285/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ' נכסי שבטא קרונפלד בע"מ (פורסם בנבו, 17.09.2015), כאשר בית המשפט העליון השאיר נושא זה בצריך עיון].

כלקוחות משרדנו, נשמח לייעץ לכם בכל הקשור לאמור לעיל ולסוגיות אחרות הנוגעות לתכנון ובניה.

בברכה,
הרצוג פוקס ונאמן

שרון פטל | שותף
מקרקעין ותכנון ובניה
petels@herzoglaw.co.il   

בן המאירי| עו"ד
מקרקעין ותכנון ובניה
hameirib@herzoglaw.co.il