ברצוננו להביא לידיעתכם עדכון משפטי חשוב, מן העת האחרונה, בדבר פסק דינו של בית המשפט העליון (בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, מיום 5.8.18) העוסק בשאלת סיווגם של נכסים ריקים לצרכי ארנונה לאחר תקופת הפטור הראשונית לנכס ריק העומדת בדרך כלל על 6 חודשים.

תשומת ליבכם, כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהו. נשמח, כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

על פי דיני הארנונה, נכס יסווג בהתאם לשימוש אשר נעשה בו בפועל – כדוגמת מגורים, משרדים, תעשיה וכיו"ב. לסיווג זה השלכה על תעריף הארנונה לנכס, ועל כן הינו בעל נפקות כספית לעניין היקף חיוב הארנונה. מטבע הדברים, מאחר שבנכס ריק לא מתקיימת פעילות כלל, הרי שאין במבחן השימוש בפועל כדי לסייע לצורך ההכרעה בדבר סיווגו המתאים של הנכס. משכך ובהתאם לדין החל, הרשות נדרשת ליישם מבחן דו שלבי לצורך סיווגו של הנכס לצרכי ארנונה; בשלב הראשון, הרשות נדרשת לאתר את מסגרת השימושים האפשריים בנכס על פי דין, ואילו בשלב השני, על הרשות לבחור את הסיווג הזול ביותר התואם את השימושים המותרים על פי דין בנכס. במסגרת "השלב הראשון במבחן" עלתה השאלה האם מסגרת השימושים האפשריים בנכס על פי הדין, מוגבלת אך ורק לשימושים שהותרו בהיתר הבנייה שהוצא לנכס או שמא ניתן לכלול במסגרתם אף שימושים על פי תכנית המתאר החלה על הנכס, שבמקרים לא מעטים הינם רחבים מהשימוש שהותר בהיתר הבנייה.

בעניין זה ניתנו הכרעות סותרות על ידי ועדות ערר לענייני ארנונה ובתי המשפט המחוזיים. בית המשפט העליון פסק, כי לצורך סיווג נכס ריק לצרכי ארנונה, יש להתחשב אך בשימושים האפשריים לפי היתר הבנייה שיצא, וכי אין די בשימושים הקבועים בתכנית החלה על הנכס כל עוד אלה לא נקבעו במפורש בהיתר הבנייה כאמור.

במקרה "אפריקה ישראל" היתר הבנייה יצא לבניין משרדים בעוד שתכנית המתאר התירה שימוש "משרדים" וכן "מגורים" בתנאים שייקבעו על ידי הועדה המקומית. במקרה "בית ארלוזרוב", שגם בו דן בית המשפט העליון, היתר הבנייה יצא ל"מועדון" בעוד שבתכנית המתאר קשת השימושים האפשריים היתה רחבה וכללה "חנויות"; "בתי קפה"; "משרדים"; "מחסנים"; "מועדונים"; ו"אולמי התכנסות ותערוכות".

בית המשפט העליון קבע, כי בהתאם לדיני התכנון והבנייה, משניתן היתר בנייה לנכס מסוים יש לראותו כהסדר ממצה לעניין השימושים המותרים בנכס, כאשר חל איסור לעשות כל שימוש אחר בנכס זולת השימוש שהותר בהיתר – גם אם שימוש זה הותר מלכתחילה בתכנית המתאר החלה על הנכס. משכך, לצורך סיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה יש להתחשב אך ורק בשימושים האפשריים על פי היתר הבנייה, ואין לפנות לשימושים האפשריים בתכנית החלה על הנכס כל עוד אלה לא נקבעו במפורש כשימושים אפשריים בהיתר.