לקוחות יקרים,

הרינו להביא לידיעתכם את עיקרי השינויים בתחום ההתחדשות העירונית בהתאם לחוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 ובהתאם לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (להלן ביחד: "חוק ההסדרים"):

• הממונה יהיה רשאי להורות על ביטול הערת אזהרה: אם הממונה יקבע שעסקה בטלה או פקעה, מהטעם שמדובר בהחתמה פוגענית על הסכם התחדשות עירונית ו/או מהטעם שתוכנו או צורתו של הסכם התחדשות עירונית לא יהיה בהתאם להוראות הדין ו/או מהטעם שהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית לא תקף – אזי החלטתו תהווה הוכחה המאפשרת לרשם המקרקעין לבטל הערת אזהרה שנרשמה במסגרת ההסכמים כאמור. כמו כן, בחוק ההסדרים הוענקו לממונה סמכויות חקירה נרחבות יותר.

• הקלות פרוצדוראליות בקבלת הכרזה על מתחם פינוי ובינוי ו/או מתחם לעיבוי בנייה: בחוק ההסדרים נקבעו מספר הוראות המאפשרות לקבל הכרזה כאמור ללא הסכמת הרשות המקומית: אם התוכנית היא בסמכות הוועדה המחוזית והוועדה המקומית המליצה על הפקדתה; אם הרשות המקומית נתנה את הסכמתה להגשת תוכנית בהתאם לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים; אם התוכנית היא בסמכות הוועדה המקומית והיא החליטה להפקידה; ואם מדובר בשטח שיועד לתכנון מתחמי בתוכנית כוללת להתחדשות עירונית. יש לציין כי בחוק יש תנאים וסייגים נוספים, אך מדובר בהקלה פרוצדוראלית משמעותית.

• עידוד השימוש בשמאי פינוי ובינוי בעסקאות התחדשות עירונית: הפחתת אחוז ההסכמה המאפשר פנייה לשמאי פינוי ובינוי כדי שיקבע אם העסקה המוצעת כדאית כלכלית. שיעור ההסכמה החדש הוא בעלי למעלה מ-40% מהיחידות בכל בית משותף, שצמודים ליחידותיהם למעלה מ-40% ברכוש המשותף באותו בית משותף. כמו כן, הוסרו מגבלות שהוטלו על שמאי פינוי ובינוי, ונקבע ששר המשפטים (באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת) יקבע כללים חדשים. נראה שהתיקון יעודד שמאים נוספים להצטרף לרשימת השמאים הרשאים להעניק ייעוץ לפי החוק.

• הרחבת אוכלוסיית הבעלים שיהיו זכאים לחלופות נוספות (חלופות "קשיש") בעסקת פינוי ובינוי: בעל דירה שהתגורר בדירתו במועד חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה, וזכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995, יהיה זכאי לבחור אחת מההטבות שמוענקות לקשיש בסעיף 2(ב)(6)(א) לחוק פינוי ובינוי: א. מעבר לבית הורים בתוספת תשלומי איזון; ב. רכישת דירה בשווי מהוון של דירת התמורה סמוך לדירתו; ג. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש. תיקון זה יחול רק על בעל דירה שביום 1.6.2023 טרם חתם על עסקת פינוי ובינוי, ובאותו בית משותף חתמו לכל היותר 30% מבעלי הדירות על עסקה כאמור.

• שינויים במסגרת עסקת התחדשות בניינית במסלול של חיזוק (לרבות תמ"א 38/1): גילו של קשיש במסלול זה הופחת ל-75. כמו כן, בעל דירה שהתנגד מהנסיבות הבאות, ייחשב סירובו כסירוב סביר: א. העסקה אינה כדאית כלכלית; ב. לא הוענקו לו בטוחות הולמות; ג. נסיבות אישיות מיוחדות. תיקון זה יחול רק על בעל דירה שביום 1.6.2023 טרם חתם על עסקת חיזוק, ובאותו בית משותף חתמו לכל היותר 30% מבעלי הדירות על עסקה כאמור.

• הפחתת הרוב הדרוש לביצוע עסקת התחדשות בניינית במסלול של הריסה ובנייה (לרבות תמ"א 38/2): שיעור ההסכמה הדרוש לפנייה למפקח על רישום המקרקעין הוא הסכמה של הבעלים ב-2/3 לפחות מהיחידות בבית המשותף, שצמודים להן לפחות 2/3 מהרכוש המשותף (בכפוף לכך שמדובר בבית משותף שיש בו לפחות ארבע יחידות ויותר משני בעלים). כמו כן, במסגרת התיקון התווספה הוראה המצמצמת את כוח ההחלטה של בעלים המחזיק ביותר משלושים אחוזים מהיחידות בבית משותף שבו שש דירות או יותר (הוראה הקיימת בסעיף 4 לחוק פינוי ובינוי). תיקון זה לא יחול על מתחמים בהם הבעלים בלפחות 4/5 מהיחידות שצמודות לדירותיהם לפחות 4/5 מהרכוש המשותף חתמו על הסכם עד יום 1.7.2023.

• שינויים במסגרת אכיפת הסכמי התחדשות בניינית במסלול של הריסה ובנייה (לרבות תמ"א 38/2): העילות לסירוב סביר לעסקת התחדשות עירונית המופיעות בחוק פינוי ובינוי התווספו גם למסלול זה. תיקון זה, הלכה למעשה, יחייב את היזם להעניק לבעלים הזכאים לכך (קשיש, חולה הנוטה למות וזכאי גמלת סיעוד כאמור לעיל) חלופות נוספות במקום דירת תמורה, בדומה לחוק פינוי ובינוי. תיקון זה לא יחול על מתחמים בהם הבעלים בלפחות 4/5 מהיחידות שצמודות לדירותיהם לפחות 4/5 מהרכוש המשותף חתמו על הסכם עד יום 1.7.2023.

• שינויים נוספים בפרויקטים של התחדשות בניינית (לרבות תמ"א 38): חובות גילוי ושקיפות, בדומה לקיים בחוק פינוי ובינוי, התווספו גם למסלול זה. כמו כן, לשר המשפטים הוענקה סמכות, בהסכמת שר הבינוי ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע הוראות בקשר לצורתה ותכנה של עסקה לפי תוכנית החיזוק, בדומה לקיים בחוק פינוי ובינוי.

• עיקרי שינויי חקיקה במיסוי התחדשות עירונית במסלול של פינוי ובינוי ו/או עיבוי ובינוי:

1. הענקת תמורה במזומן שתהיה פטורה ממס תוגבל לדירה אחת של בעלים במתחם פינוי ובינוי או לבעלים "קשיש" כהגדרתו בחוק (וזאת עד לתקרת הפטור בחוק). התיקון יחול ביחס לעסקאות שייחתמו החל מיום 1.10.2023.
2. הענקת הטבות מס גם למתחמי "עיבוי ובינוי". במסגרת כך בעלים של דירה במסלול זה יכול לקבל דירה חדשה במתחם בפטור ממסים (כל עוד הוא עומד ביתר תנאי הפטור כמובן). התיקון יחול ביחס לעסקאות שייחתמו החל מיום 1.10.2023.
3. ביטול האפשרות לתכנון מס עבור בעלים משותפים שאינם בעלי משק בית משותף. טרם התיקון היה ניתן להעניק לבעלים אלו שתי דירות (דירה לכל בעלים) ובהתאם לתנאים נוספים. לאחר התיקון האמור יהיה ניתן להעניק שתי דירות רק לבעלים שקיבלו דירה זו בירושה והם אינם בעלי משק בית משותף. התיקון יחול ביחס לעסקאות שייחתמו החל מיום 1.10.2023.
4. שינוי בתנאי העברה ללא תמורה לקרוב בפטור ממס – המעביר והנעבר ייבחנו כמוכר אחד לעניין הזכאות המשותפת לפטור. המשמעות היא שאם בשל ההעברה ללא תמורה לא נוצר פטור חדש שלא היה בעבר – הבעלים יהיה זכאי לפטור ממס. התקופה שבה יבחנו אם בוצעה העברה ללא תמורה הורחבה והיא תחול החל מ-24 חודשים טרם החתימה על ההסכם ועד ליום המכירה. התיקון יחול ביחס לעסקאות שייחתמו החל מיום 1.10.2023.

• עיקרי שינויי חקיקה במיסוי התחדשות עירונית במסלול התחדשות בניינית במסלול של הריסה ובנייה (לרבות תמ"א 38/2):

1. הרחבת הפטור ממס בעסקאות התחדשות בניינית (הריסה ובנייה) לשתי דירות קיימות (במקום אחת בעבר). התיקון יחול ביחס לעסקאות בהן יום המכירה הוא החל מ-1.6.2023 ואילך.
2. אפשרות להעניק תמורה במזומן בעסקאות התחדשות בניינית (הריסה ובנייה). הפטור יוענק ל-"מוכר מוטב" – "קשיש" כהגדרתו בחוק או מי שדירתו מהווה "דירה יחידה" לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.
3. פטור התמ"א הוארך עד לסוף שנת 2033.
4. הטבות המס ל-"קשיש" במסגרת חוק פינוי ובינוי תחולנה בהתאמה גם על עסקאות התחדשות בניינית (הריסה ובנייה). התיקון יחול ביחס לעסקאות בהן יום המכירה הוא החל מ-1.6.2023 ואילך.
5. ביטול האפשרות לתכנון מס עבור בעלים משותפים שאינם בעלי משק בית משותף. טרם התיקון היה ניתן להעניק לבעלים אלו שתי דירות (דירה לכל בעלים) ובהתאם לתנאים נוספים. לאחר התיקון האמור יהיה ניתן להעניק שתי דירות רק לבעלים שקיבלו דירה זו בירושה ואינם בעלי משק בית משותף. התיקון יחול ביחס לעסקאות שייחתמו החל מיום 1.10.2023.
6. שינוי בתנאי העברה ללא תמורה לקרוב בפטור ממס – המעביר והנעבר ייבחנו כמוכר אחד לעניין הזכאות המשותפת לפטור. המשמעות היא שאם בשל ההעברה ללא תמורה לא נוצר פטור חדש שלא היה בעבר – הבעלים יהיה זכאי לפטור ממס. התקופה שבה יבחנו אם בוצעה העברה ללא תמורה הורחבה והיא תחול החל מ-24 חודשים טרם החתימה על ההסכם ועד ליום המכירה. התיקון יחול ביחס להעברה ללא תמורה שבוצעה החל מיום 1.6.2023.

• העברת זכויות בין יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית: העברת הזכויות תהיה חייבת במס רכישה בהתאם לשווי התמורה בפועל (שווי המקרקעין פחות התחייבויות). בהקצאת מניות לא יחול חיוב במס רכישה (שווי מכירה אפס).

** האמור במסמך זה מהווה סקירה של עיקרי השינויים בחוק ההסדרים ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני**