ביום 31.3.2021 פרסם משרד המשפטים תיקון לתקנות התכנון והבניה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו- 2016 (להלן: "התקנות") להערות הציבור. התקנות נכנסו לתוקפן לפני כחמש שנים, אולם בשנים האחרונות התעוררו מצבים רבים שהעידו כי קיימת אי בהירות ביחס לתנאים הנדרשים להוכחת זכויות ביחס לסוגי בניה שונים בבתים משותפים מכוח התקנות, וכן ביחס לשאלת סוגי ה"פגיעה", אשר בגינם אין לאשר את קידום התכנית, ודרכי הוכחתם.

מטרתו של התיקון המוצע לתקנות, הינה לייצר בהירות ומבחנים פשוטים יותר, על מנת להקל על הגשת תכניות ביחס לבתים משותפים, תוך עריכת איזון ראוי עם הצורך להגן על זכויותיהם של בעלי דירות אשר התכנית עשויה לפגוע בהם.

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מונה את רשימת הרשאים להכין ולהגיש תכנית מתאר בסמכות ועדה מקומית או בסמכות ועדה מחוזית, ביניהם "בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע". במקרה בו מדובר במקרקעין עליהם בנוי בית הרשום בפנקס הבתים המשותפים, או מבנה של קבע, הכולל לפחות שתי יחידות, והקרקע עליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף, מפנה חוק התכנון והבניה לתקנות, ומבהיר: ביחס לבתים אלה, הנכללים בתכנית, רשאי להגיש תכנית מי שעומד בהוראות התקנות, ובלבד שהתכנית אותה הוא מבקש להגיש, אינה כוללת "פגיעה", כפי שתוגדר בתקנות, במקרקעין של בעל זכות אחר.

הנה כי כן, התקנות חלות על כל תכנית אותה מבקש בעל זכות בבית משותף להגיש, בין אם מדובר בבית משותף רשום, בין אם מדובר בבית הראוי להירשם כבית משותף אך טרם נרשם, ובין אם מדובר בהרחבה או הריסה במבנה או אגף אחד בלבד בבית משותף מורכב. אם התכנית כוללת מספר מגרשים, יראו כל מגרש שיש עליו בית משותף, כמגרש שהוגשה לגביו תכנית נפרדת לעניין מי הוא בעל דירה הרשאי להגיש את התכנית.

בנוסח התקנות, כפי שהוא כיום, רשאים להגיש תכנית החלה על בית משותף כאמור, בעלי דירות בבית המשותף כמפורט להלן, ובלבד שאין בתכנית שהם מבקשים להגיש "פגיעה":

1. בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ- 33% מהדירות בבית המשותף, ואם התכנית כוללת שינוי בשטח שהוצמד לדירה מסוימת- גם בעל אותה דירה צריך להיות אחד המגישים.
2. אם התכנית כוללת תוספת דירה או הריסה של דירה- בעלי דירות שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף, ואם התכנית כוללת שינוי בשטח שהוצמד לדירה מסוימת- גם בעל אותה דירה צריך להיות אחד המגישים.
3. אם התכנית כוללת בנייה, הרחבה או הריסה בדירתו של בעל הדירה המגיש את התכנית (אך לא תוספת דירה), ובעל הדירה הוא הבעלים של מלוא זכויות הבנייה באותו השטח, רשאי בעל הדירה האמור להגיש את התכנית אף בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף.
4. אם התכנית היא תכנית פינוי ובינוי – בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ-60% מהדירות במתחם שעליו חלה התכנית, ובלבד שבכל בית משותף במתחם תהיה הסכמה של 50% לפחות מבעלי הדירות להגשת התכנית.

במסגרת התיקון המוצע לתקנות, מוצע לתקן את תנאי הזכאות להגיש תכנית ביחס לבית משותף כאמור, באופן הבא:

ראשית, נקבע כי אין צורך שכלל בעלי הדירות אשר הסכמתם נדרשת, יגישו את התכנית בפועל, אלא מספיק כי תינתן הסכמתם לתכנית בנוסח ההסכמה שיצורף לתקנות.

עוד מוצע, כי אם התכנית מציעה תוספת של שימוש או ייעוד בבית המשותף- תידרש הסכמתם של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף לפחות.

בנוסף, נשאלת השאלה מהי אותה "פגיעה" שעלולה להתרחש מכוח התכנית, אשר בגינה לא ניתן יהיה להגיש את התכנית ביחס לבית המשותף, גם אם הושג רוב בעלי הדירות הנדרש.

על פי התקנות בנוסחן כיום, "פגיעה" הינה התקיימות, על פני הדברים, של אחד משני המקרים שלהלן מכוח התכנית המוצעת:

1. פגיעה בבעל דירה אחר בבית המשותף, אשר תזכה את הנפגע בפיצויים מאת הוועדה המקומית, בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. יוזכר כי מדובר בתביעת מי שרואה עצמו נפגע מכוח תכנית, כאשר החוק אינו קובע מהי אותה "פגיעה" המזכה בפיצויים, אך מונה רשימת מקרים שאינם מזכים בפיצויים, כגון הגבלת מספר בניינים בשטח מסוים, איסור שימוש מסוכן בקרקע והגבלת דרכי שימוש בבניינים.
2. הקרקע של בעל דירה אחר בבית המשותף, תיועד על פי התכנית להפקעה לצרכי ציבור.

בהקשר זה, התיקון לתקנות מציע שינוי מהותי, וקובע שחלף ההגדרה האמורה ל"פגיעה", תוגדר "פגיעה" ככזו המונעת הגשת תכנית בבית משותף, אך ורק ככל שמתקיים בתכנית אחד המקרים המפורטים להלן:

1. התכנית מציעה שימוש בשטח של דירה או ברכוש המשותף שהוצמד לה, שבעליה לא מגיש או מסכים לתכנית, לטובת דייר אחר בבית המשותף.
2. התכנית מונעת מעבר או גישה לדירה, לרבות לרכוש המשותף שהוצמד לה, שבעליה לא מגיש או מסכים לתכנית.
3. הקרקע של בעל דירה אחר בבית המשותף מיועדת להפקעה לצרכי ציבור.

באופן זה, תוצג רשימה ברורה וסגורה של מקרים בהם לא ניתן יהיה להגיש תכנית אשר עתידה לחול על בית משותף.

נשמח כמובן לעמוד לרשותכם לכל שאלה או הבהרה בנושא.

מחלקת נדל"ן
הרצוג פוקס נאמן