לקוחות יקרים,

ברצוננו להביא לידיעתכם עדכון משפטי חשוב, מן העת האחרונה, בדבר פסק דינו של בית המשפט העליון בענין ברמ 2462/19 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב מיום 5.1.2021 (להלן: "הלכת רמת אביב") העוסק בסוגיית החיוב בארנונה בגין שטחים ציבוריים של קניונים ומרכזים מסחריים. תשומת ליבכם, כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהו.

בהלכת רמת אביב, הדיון נסוב על סוגיית החיוב בארנונה של שטחים ציבוריים בקניון רמת אביב (להלן: "הקניון"). בחוזי השכירות עם השוכרים השונים בקניון נקבע כי כל שוכר יישא בתקופת השכירות בחיובי הארנונה, וזאת לא רק בגין שטח המושכר אלא גם בתוספת "העמסה" של 25% מהשטח המושכר בגין השטחים הציבוריים בקניון. עוד נקבע בהסכם השכירות כי תשלום זה לא יקנה לשוכר זכויות כלשהן בשטחים הציבוריים. מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו (להלן: "העירייה") חייב את הקניון בארנונה בגין השטחים הציבוריים וטען כי ההסכמה בין הצדדים במערכת היחסים החוזית ביניהם איננה מחייבת את העירייה, ולפיכך החיוב בארנונה בגין השטחים הציבוריים אמור לחול על המחזיק בנכס הלכה למעשה – הקניון.

בית המשפט העליון הפך את קביעתו של בית המשפט המחוזי, קיבל את הערעור של העירייה וקבע כי זיהויו של החייב בארנונה נקבע בדין, לפיו החייב בארנונה הינו המחזיק בנכס דהיינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. כן נקבע, כי לא ניתן להתנות על הדין באופן חוזי וכי אין כל עיגון חוקי להמחאת החיוב במס לאחר. נקבע במקרה הנדון כי בהתאם ל"מבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס" החזקה בפועל בשטחים הציבוריים הייתה ונותרה של הנהלת הקניון שכן שטחים אלו מתוחזקים ומוחזקים על ידי הנהלת הקניון, השטחים הציבוריים לא נמסרו לחזקתם של שוכרי החנויות, וכן לחנויות לא הוקצה שטח כלשהו בשטחים הציבוריים בו הן יכולות לעשות שימוש כרצונן.

בתוך כך, בית המשפט העליון למעשה קבע הלכה בסוגייה זו בה ניתנו פסיקות סותרות בבתי המשפט המחוזיים.

הנפקות המעשית של פסק הדין היא כי מרכזים מסחריים וקניונים לא יוכלו להעביר את החבות בארנונה בגין השטחים הציבוריים בצורה ישירה לשוכרים באמצעות רישומם של השוכרים בספרי העירייה כמחזיקים בשטחים הציבוריים, אלא יצטרכו לשלם בעצמם את הארנונה בגין שטחים אלו ולגבותה מהשוכרים, מקום בו קיימת לשוכרים מחוייבות חוזית לשאת בארנונה בגין השטחים הציבוריים. על פי הרציונלים העומדים בבסיסה של הלכה זו, נראה כי הלכה זו, שנקבעה למרכזים מסחריים, עשויה לחול במקרים דומים של בנייני תעסוקה ומשרדים, מקום בו שטחים ציבוריים אלה ברי חיוב בארנונה בשים לב לצו הארנונה.

כתמיד, נשמח, כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

בברכה,
מחלקת המקרקעין,
תחום מיסוי מוניציפאלי
הרצוג פוקס נאמן

שרון פטל | שותף
מנהל מחלקת מיסוי מוניציפאלי
03-692-2284
petels@herzoglaw.co.il