בשלה העת להרחבת המגמה של ניוד זכויות בנייה לטריטוריות חדשות. ניצנים ראשונים לכך הינה עסקת ניוד זכויות תקדימית שהושלמה בעיר הרצליה.

זכויות הבנייה הן המחולל המפיח חיים במקרקעין. מקרקעין ללא זכויות בנייה הם כמו חדר ללא חמצן – לא ניתן לקיים בו חיים. היקף זכויות בנייה במקרקעין נקבע במסמכי התב"ע (תכנית בניין העיר) החלה על המקרקעין.

"ניוד זכויות בנייה" הינו מונח אשר עד לאחרונה נותר בטריטורית העיר העברית הראשונה, הלוא היא תל אביב.

נראה כי בשלה העת לפריצת המגמה לטריטוריות חדשות. ניצנים ראשונים לכך הינה עסקה ניוד זכויות אשר הושלמה לאחרונה בעיר הרצליה ואותה ליווינו בייצוג הצד המנייד. עסקה זו הינה עסקת ניוד הזכויות הראשונה אשר התבצעה בעיר הרצליה.

ניוד זכויות בנייה מאפשר העברת זכויות בנייה בלתי מנוצלות במקרקעין מסוימים למקרקעין אחרים, וזאת תחת התקיימות שני תנאי סף המאפשרים את מימושן – תכנונית וכלכלית.

הסיבה השכיחה ביותר להיווצרות התנאים לניוד זכויות בנייה, הינה קיומו של מבנה לשימור במקרקעין (מבנה בעל ערך אדריכלי מיוחד) אשר הוגדר ככזה על ידי הועדה המקומית ובעטיו לא ניתן לממש במקרקעין את הזכויות. תכנית השימור העירונית מתמרצת את היזמים לשימור (שיקום ושחזור) המבנה הקיים תוך מתן אפשרות לניוד הזכויות למקרקעין אחרים ולעיתים תוך הגדלתן, באמצעות תמריצים, אגב הליך הניוד. מתן האפשרות לניוד הזכויות על ידי הרשות מהווה שיפוי לבעל המקרקעין חלף פיצוי כספי בגין התוכנית אשר אושרה ובמסגרתה נגרמה פגיעה תכנונית אשר הגבילה את אפשרות מימושן של הזכויות במקרקעין מהם מנויידות הזכויות.

זכויות הבנייה הן ערטילאיות ונובעות מנכס המקרקעין ולא מבעליו. מכאן, כי הליך ניוד הזכויות מתרחש בין שני נכסי מקרקעין – המוסר והמקבל. בעלי הזכויות מתקשרים בעסקת ניוד לצורך הוצאה לפועל של התהליך, אך אין לטעות ולחשוב כי זכויות מועברות בין גורמים פרטיים או עסקיים – הזכויות מועברות בין נכסי מקרקעין.

ניוד הזכויות מתבצע באמצעות תב"ע לרוב בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר מסמנת את המגרש המוסר, המגרש המקבל, היקף הזכויות שינויידו והתנאים להשלמת הניוד, שאחד מהם הינו סיום עבודות השימור במגרש המוסר במקרה של ניוד עקב מבנה לשימור.

תכנית השימור העירונית משרטטת את המסגרת לביצוע הליך הניוד תוך איפיון המגרשים המקבלים ומגבלות תכנוניות שונות (כגון מגבלות היקף בנייה, גובה, עיצוב) עבור המגרשים המקבלים. בבואם של היועצים אשר מלווים את עסקת הניוד לבחון את התאמת המגרש המקבל לקליטת הזכויות תיבחן התב"ע החלה עליו.

נוכח התרחבות מגמת הניוד לערים מחוץ לתל אביב, ראוי יהיה כי הרשויות השונות תגבשנה תכנית סדורה, כל אחת בתחומה, בדבר ניוד זכויות בשטחה המוניציפאלי.

יצירת מסגרת ניוד ברורה בשטחה המוניצפאלי של רשות תאפשר ודאות תכנונית ובכך תאפשר גמישות ויצירתיות, כפי שיפורט להלן, באופן ניצול המשאב המשמעותי ביותר הנגזר מהקרקע – זכויות הבנייה.

ניתן לדוגמה לחשוב על בתי כנסת רבים הפזורים בערים מרכזיות והבנויים במגרשים בייעוד "מגורים" להם זכויות בנייה בלתי מנוצלות. מטבע הדברים, במרבית המקרים, לא ניתן יהיה לבצע בנייה על בתי הכנסת או לצידם ולפיכך ניוד הזכויות יהיה, במרבית המקרים, האפשרות הבלעדית לניצול הזכויות "הכלואות" במקרקעין הגם שמרבית בתי הכנסת אינם מסומנים כמבנים לשימור.

דוגמה נוספת הינה כאשר בעל נכס בו ישנן חריגות בנייה פונה לרשות על מנת להכשירן. ככל והרשות נאותה לבקשתו, נכון יהיה לחייבו לרכוש את זכויות הבנייה, לצורך הכשרת החריגות, מבעלי מקרקעין אחרים להם זכויות לניוד ואותם הרשות רוצה לתמרץ (כגון לצורך ביצוע עבודות שימור).

סעיף 20א – תיקון מס' 3 לתמ"א 38 בנה פלטפורמת מתן זכויות המערבת מגרשים שונים עם ספציפיקציה לעולמות התחדשות העירונית. פלטפורמה זו אינה ניוד זכויות קלאסי משום שהתהליך אינו מאפשר ניוד זכויות בנייה ממגרש למגרש אלא נותן זכויות בנייה במגרש מסוים (המיועד לבנייה) כנגד ביצוע חיזוק לבניין במגרש אחר (העומד בתנאי התמ"א) תוך עמידה בתנאים מסוימים ובתקופה קצובה. מסלול זה מהווה מעין מסלול עוקף לאיסור (הקבוע באותו הסעיף) בדבר ניוד זכויות מכח תמ"א 38.

אפשר להגדיל ולשאוף לקידום רגולציה ברורה ופשוטה, גם ברמה הארצית, אשר תאפשר ניוד זכויות בין רשויות מוניצפאליות שונות. הדבר יכול לתמרץ יזמים לביצוע פרויקטים בערי הפריפריה (שהינן פחות כלכליות עבורם מטבע הדברים) באמצעות, לדוגמה, מקדמי המרת זכויות אשר יטיבו עם היזמים בניוד בין ערי המרכז לערי הפריפריה – כך ניתן יהיה להוציא אל הפועל בנייה בעצימות גבוהה בכל חלקי הארץ והדברים מקבלים משנה תוקף בימים אלה בהם שתי קצוות המדינה מהוות חזית ומבנים רבים בהם ניזוקו.

לניוד זכויות בנייה השלכות מס – מקרקעין ומוניציפאלי – אשר היריעה הנוכחית קצרה מלהחיל. רקימת עסקת ניוד נכונה מצריכה, בין היתר, מתן תשומת לב לאלמנטים אלו באמצעות היועצים המלווים את העסקה.