עמיתים ולקוחות יקרים,

ברצוננו להביא לידיעתכם עדכון משפטי חשוב, מן העת האחרונה, בדבר החלטות בתי המשפט העוסקות בתקיפה עקיפה של חוקי עזר להיטלי פיתוח ותחשיבים שנערכו לחוקי עזר אלה, עליהם מבוססים תעריפי היטלי הפיתוח. סוגיה זו התעוררה בתביעות השבה רבות שהיו מוגשות כנגד רשויות מקומיות כשעילתן היתה נעוצה בטענה לחיובי יתר מחמת פגמים נטענים בתחשיבי חוקי העזר והתעריפים שנקבעו במסגרתם.

תשומת ליבכם, כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהו. נשמח, כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

כרקע לפסיקה שתוזכר בעדכון זה, נציין באופן כללי, כי תעריפי היטלי הפיתוח שנקבעים בסכום שקלי לכל מ"ר קרקע ולכל מ"ר (ולעתים לכל מ"ק) בנוי (כדוגמת היטל סלילת רחובות, תיעול ושצ"פ) במסגרת חוקי העזר מבוססים על תחשיבים כלכליים שנערכים על ידי אנשי מקצוע מטעם הרשויות המקומיות ואשר מאושרים על ידי משרד הפנים.

בענין תא (ת"א) 35048-08-14 עיריית תל אביב נ' תדהר בניה בע"מ (11.6.2020) ("עניין תדהר"), דובר בתביעה אזרחית שהגישה חברת תדהר כנגד עיריית תל אביב, להשבת היטלי סלילה ותיעול בסך של 4.6 מיליון ₪. במסגרת התביעה, טענה חברת תדהר, כי שיטת התחשיב של העירייה אינה מתאימה ויוצרת תחשיב לקוי, מופרז, בלתי סביר, אשר אינו עומד בכללי משרד הפנים. למעשה, במסגרת התביעה, ביקשה התובעת לתקוף 'תקיפה עקיפה' את התחשיבים, עליהם התבססו תעריפי ההיטלים בחוקי העזר של העירייה.

יצוין, כי כנגד עיריית תל אביב הוגשו 18 תביעות אזרחיות לבתי המשפט המחוזי והשלום בתל אביב, בסך כולל של כ-63 מיליון ₪, כאשר במסגרת תביעות אלה, הועלו אותן טענות אשר נטענו בעניין תדהר, במסגרת תקיפה עקיפה של סבירות תחשיבי התעריפים.

בעניין תדהר כאמור, הגישה העירייה לבית המשפט בקשה לסילוק על הסף של התובענה, בטענה שתקיפת סבירות תחשיבי התעריפים בחוקי העזר צריכה להיעשות בתקיפה ישירה בפני בית המשפט המנהלי המוסמך, ולא בתקיפה עקיפה בתביעה אזרחית. לאור חשיבות הנושא, התייצב היועץ המשפטי לממשלה והגיש עמדתו, לפיה אין מקום לתקיפת תחשיבים שלא על דרך עתירה לבג"צ, לרבות במסגרת תקיפה עקיפה בתביעת השבה אזרחית.

בהחלטתו, דחה בית המשפט בעניין תדהר את תביעת תדהר על הסף, תוך שהוא מאזכר את ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בע"א 4291/17 עו"ד אלפריח נ' עיריית חיפה, שם נקבע כי אין לאפשר תקיפה עקיפה של סבירות חוק העזר בתובענה ייצוגית. בית המשפט קבע כי יש ליישם את הקווים המנחים שהותוו בהלכת אלפריח, גם ביחס לתקיפה עקיפה של חוקי עזר ואקטים שלטוניים בתובענות אזרחיות, וזאת תוך הבהרה לפיה לבית המשפט מוקנה שיקול דעת לבחון, האם השאלה המועלית בפניו ראויה ומתאימה לבירור במסגרת תקיפה עקיפה או שמא עליה להתברר בהליך של תקיפה ישירה בפני בית המשפט המוסמך.

במסגרת שיקול הדעת כאמור, קבע בית המשפט כי על תביעת תדהר להידחות על הסף בשל מספר נימוקים מרכזיים כדלהלן: 
א. להכרעה בטענות חברת תדהר יש השלכות נרחבות והשפעה לא רק על הצדדים לתובענה אלא על כל מי ששילם לעיריית ת"א היטלי סלילה ותיעול;

ב. בדיקת סבירות התעריפים של ההיטלים בחוקי העזר וההשלכה על חוקיותם, מחייבת לבחון הן את שיקול הדעת של מועצת העיר שהתקינה את חוקי העזר, והן את שיקולי שר הפנים שאישר את חוק העזר. זהו סוג ביקורת מורכב ביותר, שמתפקידו של בית המשפט המנהלי המוסמך (בג"ץ) לדון בעניינים אלו;

ג. קיים חשש שבאותו עניין יינתנו הכרעות סותרות על ידי בתי המשפט שונים, ככל שנתיר דיון בתקיפה עקיפה;

ד. נוכח מורכבותם של התחשיבים והפעלת שיקול הדעת של הרשות ביחס למשקל שיש לתת לכל אחד מהרכיבים בתחשיב – הדרך הנכונה לתקוף את התעריפים היא בתקיפה ישירה בפני הערכאה המומחית בעניין.

העולה מהחלטת בית המשפט בעניין תדהר, כי נישום המעוניין לתקוף את סבירות התחשיבים המהווים בסיס לתעריפים הקבועים בחוקי העזר השונים, נדרש לפעול בדרך של תקיפה ישירה על-ידי הגשת עתירה לבית המשפט המוסמך.

החלטה נוספת דומה בסוגיה זו ניתנה לאחרונה בת"א 51155-06-19 ביג מרכזי קניות בע"מ נ' עירית יהוד-מונוסון (28.6.2020). גם מקרה זה עסק בתביעת השבת היטלי פיתוח, כאשר לטענת התובעת, תעריפי ההיטלים בחוקי העזר הוכנו על סמך תחשיב כלכלי שגוי, אשר הוביל לקביעת תעריפים מנופחים ומופרזים. גם שם הורה בית המשפט על סילוק התובענה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית, תוך שהוא מבהיר כי בחינת סבירות התחשיב מהווה למעשה בחינת סבירות שיקול הדעת המנהלי של הרשות, וככזו עליה להתברר בתקיפה ישירה בפני הערכאה המנהלית המוסמכת.

כתמיד, נשמח להמשיך לייעץ בנושאים אלו ואחרים.

בברכה,
מחלקת המקרקעין, תחום מיסוי מוניציפאלי,
הרצוג פוקס נאמן