הרצוג פוקס ונעמן, קישור לדף הבית

אכיפת מסמך "סיכום ישיבה" שעניינו הסכם במקרקעין, עליו חתמו בעלי תפקידים בכירים באגודה שיתופית, על אף ששיקף הסכמות חלקיות בלבד ולא אושר על ידי האסיפה הכללית

מרכז מדיה

אכיפת מסמך "סיכום ישיבה" שעניינו הסכם במקרקעין, עליו חתמו בעלי תפקידים בכירים באגודה שיתופית, על אף ששיקף הסכמות חלקיות בלבד ולא אושר על ידי האסיפה הכללית

6 מרץ 2024

לקוחות ועמיתים יקרים,

ברצוננו להביא לידיעתכם פסק דין חדש של בית המשפט העליון בע"א 1456/22 איברהים עג'מי נ' וואחת אל סאלם נווה שלום (ועד מקומי נווה שלום) ואח' [פורסם בנבו, 28.2.24], בו הוחלט כי יש לאכוף סיכום ישיבה שעניינו הסכם הנוגע לזכויות במקרקעין ביישוב המופעל על ידי אגודה שיתופית (להלן: "מסמך הסיכום"), אשר נחתם על ידי בכירים באגודה השיתופית. זאת, מבלי שמסמך הסיכום אושר על ידי האסיפה הכללית של היישוב ועל אף שהוא שיקף הסכמות חלקיות בלבד ולא נכללו בו כל פרטי העסקה, תוך שצויין בו כי מדובר בהסכמות עקרוניות ולא בהסכם כולו, אותו יערכו עורכי הדין של שני הצדדים תוך שלושה חודשים. 

מסמך הסיכום נשוא פסק הדין נחתם במהלך הליך גישור בין האגודה השיתופית, המפעילה יישוב משותף יהודי-ערבי לבין המערער, בדואי שטען לזכויות בחלקה ביישוב בה הוא מתגורר עם משפחתו ועל רקע זה התנגד לתוכנית האגודה להרחבת היישוב. במסגרת מסמך הסיכום, שהתגבש ונחתם בפגישה בה לא נוכחו עורכי הדין שייצגו את הצדדים, הוסכם כי המערער יקבל מגרשים בהרחבת היישוב ובהסכם חכירה לתיירות. עוד צויין כי מדובר בהסכמה עקרונית שאינה מהווה את ההסכם כולו, וכי כל צד ימנה עו"ד מטעמו לצורך עריכת ההסכם, כשהזמן שהוקצב לעריכת ההסכם וחתימה עליו הוא שלושה חודשים. על המסמך חתמו מצד האגודה מי ששימשו בתקופה הרלוונטית כמנכ"ל וכיו"ר באגודה השיתופית.

הצדדים לא הגיעו לכדי הסכם על כלל פרטי העסקה, והאסיפה הכללית של האגודה השיתופית החליטה שלא לאשר את ההסכמות בעניין המערער. המערער הגיש לבית המשפט המחוזי תביעה לאכיפת מסמך הסיכום, תביעתו נדחתה תוך שנקבע כי אין למסמך הסיכום תוקף משפטי מחייב – והוא הגיש ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון, מפי כב' השופט ע' גרוסקופף בהסכמת כב' השופטות ר' רונן וד' ברק-ארז, קיבל את הערעור וקבע כי יש לאכוף את מסמך הסיכום.

נקבע כי חתימת נציגי האגודה השיתופית, שהשתתפו בישיבת הגישור והיו בעצמם מורשי חתימה של האגודה, על מסמך הסיכום – מחייבת את האגודה על אף שהאסיפה הכללית לא אישרה את ההסכמות ואף התנגדה להן. זאת, בין היתר משום שלא צויין במסמך הסיכום עצמו שההסכמות מחייבות קבלת אישור האסיפה הכללית. נפסק כי העדר תנאי שכזה, למצער, מעביר את הנטל על האגודה ונציגיה לשכנע כי נדרש אישור כזה – והם לא הביאו כל תימוכין לכך.

עוד נקבע, כי מסמך הסיכום מהווה מסמך ביניים (זכרון דברים) המשקף אמנם הסכמות חלקיות, אך עומד בדרישות המהותיות לכריתת חוזה – גמירות דעת ומסוימות, ולכן על פי הגישה המהותית שאומצה בפסיקה, יש לו תוקף מחייב.

לעניין התקיימות יסוד גמירות הדעת, ציין בית המשפט העליון בין היתר את העובדה שמסמך הסיכום חתום על ידי הצדדים, באופן המעיד על הסכמה להתחייב; העובדה שהצדדים ציינו כי הם מסכימים על העקרונות המפורטים ומתחייבים לעמוד בלוח הזמנים שנקבע; הניסוח לפיו מדובר בהסכמה עקרונית (מבלי לסייגה ככפופה לאישור האסיפה הכללית של האגודה השיתופית), והקצבת פרק זמן קצר לחתימה על ההסכם הסופי באופן שמלמד על אופיו של המו"מ שנותר.

לעניין יסוד המסוימות, נקבע כי אמנם חסרים במסמך הסיכום פרטים לעניין התמורה שיקבל המערער (כך, המסמך אינו מבהיר אילו מגרשי מגורים יקבל המערער ומהם השטחים שיוחכרו לתיירות). עם זאת, לנוכח הצהרת המערער כי הוא אינו מתעקש על קבלת מגרשים ושטחים ספציפיים, ניתן לקיים את רכיב ההסכמה הזה בהתאם לעקרון הביצוע המיטבי, בכך שהיישוב יבחר אילו מגרשים ושטח לייחד למערער. יתר הפרטים שלא סוכמו (לעניין אופן מתן התמורה, פינוי המקרקעין וכיוצ"ב), הם חלק מאותם פרטי הסכם, אשר אותם ביקשו הצדדים להסדיר בהמשך המשא ומתן.

לאור המסקנה שמסמך הסיכום מגבש הסכם מחייב, סירוב האגודה השיתופית להביא לביצוע העסקה לאור החלטת האסיפה הכללית שלא לאשר את ההתקשרות מהווה הפרה של ההסכם.

מאחר שאכיפת ההסכם מחייבת להשלים את תוכנו באופן שיאפשר את ביצועו, קבע בית המשפט מנגנון המבוסס בעיקרו על המנגנון שנקבע במסמך הסיכום, קרי – כל צד ימנה עורך דין מטעמו, על מנת להגיע להבנות על בסיס העקרונות שנקבעו במסמך הסיכום בתוך שלושה חודשים. בנוסף, נקבעו הוראות למקרה בו הצדדים לא יצליחו להגיע להבנות כאמור.

לפסק דין זה השלכות הן לעניין התקשרויות של אגודות שיתופיות ותאגידים בכלל (לאור ההכרה בסמכות בעלי תפקידים באגודה, שהינם מורשי חתימה בה, לחייבה גם ללא אישור האסיפה הכללית) והן לעניין מגמת הפסיקה לאכוף מסמכי ביניים המשקפים הסכמות חלקיות מתוך כוונה לגבש את כלל פרטי ההסכם בהמשך.

השופט גרוסקופף ציין בפסק הדין, "כהערת אזהרה לעתיד", כי הפסיקה נעה בצורה מופרזת לכיוון הכרה בהסכמות לא פורמליות כחוזים מחייבים ויתכן מאוד כי בעתיד יהיה מקום למתן במידה משמעותית את המגמה הזו, במיוחד בנוגע לעסקאות מקרקעין, ולקבוע כללים נוקשים יותר להכרה בתוקפו המחייב של מסמך ביניים. ואולם, נסיבותיו של המקרה הנדון אינן מצדיקות חידוש הלכה בעניין זה. השופטת ברק-ארז סברה, מאידך, כי אין מקום לחידוש הלכה בתחום, אלא רק להחלה זהירה של העקרונות שגובשו בעניין זה בפסיקה. השופטת רונן הסכימה עם השופט גרוסקופף.

לפסק הדין המלא >> לחצו כאן.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או הבהרה בנושא.

חפשו לפי +