לקוחות יקרים,

ברצוננו להביא לידיעתכם עדכון משפטי חשוב בדבר חלון הזמנים הקצר לצורך הגשת תביעות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ופיצויי הפקעה בגין פרויקט המטרו שמתוכנן לפעול מתחת לפני הקרקע בגוש דן.  

בהתאם לפרסומים בעיתונות ולאור פניות לקוחותינו בנושא, מצאנו לנכון להביא בפניכם עדכון זה בדבר תחילתו של קידום פרויקט המטרו. בימים אלו ממש החלה נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) לשגר אלפי הודעות על כוונה לבצע הפקעה ותפיסת חזקה, בין היתר, בהתאם לתכניות תת"ל 101/א, תת"ל 101/ב ו-תת"ל 103 אשר פורסמו למתן תוקף במהלך שנת 2022. 

על פי הצפי בעלי נכסים רבים עלולים למצוא את עצמם נפגעים כתוצאה מהליכי ההפקעה. בגין פגיעה זו קיימת באופן עקרוני זכאות לפיצויים, בין בשל הפקעת הקרקע או מקצתה, ובין בשל ירידת הערך של המקרקעין לאור שינוי ייעודם או שינוי הייעוד של המקרקעין הגובלים בהם. 

תשומת ליבכם, כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהו; נשמח כמובן לייעץ ולסייע בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

1. חברת נת"ע החלה לאחרונה את השלב הראשון של הפקעת הקרקעות הנדרשות לצורך הקמת מערכת המטרו בגוש דן. בשלב זה החלו להישלח אלפי הודעות על הכוונה לביצוע ההפקעה ותפיסת חזקה לבעלי נכסים רלוונטיים וזאת לצורך הקמת 150 ק"מ של שלושת קווי הרכבת התחתית שיוקמו מתחת לרשויות מקומיות רבות בגוש דן.

2. באופן כללי, הליכי ההפקעה והפיצויים נחלקים לשני שלבים: בשלב הראשון, מוגשת תביעת פיצויי ירידת ערך – תביעה זו הינה עבור הפגיעה התכנונית שנגרמה למקרקעין על ידי התוכנית (לדוגמה, אך לא רק, בעבור שינוי ייעודם). במקרים אלו ניתן להגיש תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וזאת בתוך 3 שנים מיום תחילת תקפה של התכנית הפוגעת.

בשלב השני, מוגשת תביעת פיצויי הפקעה –  תביעה זו נועדה להשלים את הפיצוי שניתן בשלב הראשון ולפצות, ככלל, בעבור הפגיעה הקנינית שנגרמה עקב הפקעת המקרקעין במצבם החדש. לעיתים, ההפקעה בפועל ותפיסת החזקה מבוצעת זמן רב לאחר שהתכנית הפוגעת פורסמה למתן תוקף.

אשר לפרויקט המטרו, קיימת חקיקה ספציפית המסדירה אופן הגשת תביעת הפיצויים לירידת ערך. על פי חוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב-2021 נקבע, כי תביעות לפיצויי ירידת ערך בגין התכניות הפוגעות יוגשו לוועדה לפיצויים למיזם המטרו, שהוקמה מכוח אותו החוק.

3. יוער, כי בשלב ביצוע ההפקעה, הדין מחייב מתן הודעה אישית לבעלים הרשום של הקרקע המופקעת, אך אין חובת הודעה דומה ביחס לאישור התכנית הפוגעת, זאת למרות שבמקרים רבים עצם פרסומה למתן תוקף של התכנית הפוגעת הוא הגורם המשמעותי יותר לפגיעה בערך הקרקע.

4. לפיכך יוצא, כי במקרים רבים מפספסים בעלי המקרקעין את חלון ההזדמנות הקצר לתבוע עבור ירידת ערך מקרקעיהם כתוצאה מהתכנית הפוגעת, וזאת למרות שלרוב חלק מהותי מהפיצוי אמור להינתן בשלב זה. בכך הם מאבדים את זכותם לפיצויי ירידת הערך ועל כן יש דחיפות בהגשת תביעות עובר לחלוף תקופת ההתיישנות.

כתמיד, נשמח להמשיך לייעץ בנושאים אלו ואחרים.

מחלקת נדל"ן, מיסוי מוניציפאלי ותכנון ובנייה

הרצוג פוקס נאמן