ברצוננו להביא לידיעתכם עדכון משפטי חשוב, בדבר פסק דינו של בית המשפט העליון מיום 18.10.23 בענין ע"א 4151/20 נוה-גד בניין ופתוח בע"מ נ' עיריית באר שבע (להלן: "הלכת נוה-גד") במסגרתו נקבע, כי ניתן להגיש לבית המשפט האזרחי תביעות השבה פרטניות של היטלי פיתוח ששולמו, גם כשהטענות המועלות הן במישור המינהלי, כדוגמת טעויות ופגמים שנפלו בתחשיבי חוקי העזר ובתעריפי ההיטלים. בכך פתח בית המשפט העליון את הפתח להגשת תביעות השבה כנגד רשויות, בעוד שבמצב הקודם במקרים רבים נדחו תביעות שכאלה על הסף.

תשומת ליבכם, כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהו. נשמח כמובן, לבחון עבורכם דרישות לתשלום היטלי פיתוח, לייעץ ולסייע בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

1.במקרה שנדון בהלכת נוה-גד חייבה עיריית באר שבע את חברת נוה-גד בניין ופתוח בע"מ בתשלום היטלי סלילה ושצ"פ בסך כולל של כ- 11 מיליון ש"ח כתנאי לאישור בקשה להיתר בניה להקמת שמונה מבני מגורים. נוה גד שילמה את הסכומים שנדרשו לצורך קבלת היתר הבניה, ובחלוף הזמן גילתה לאחר בדיקה, כי היטלי הסלילה והשצ"פ אותם שילמה נגבו ביתר ובהסתמך על תחשיב כלכלי שגוי ממנו נגזרו התעריפים הקבועים בחוקי העזר.

2. בנסיבות אלו הגישה נוה גד תביעת השבה לבית המשפט המחוזי, בשים לב לסכום התביעה. בית המשפט המחוזי דחה התביעה על הסף, מהנימוק שבית המשפט המחוזי אינו מוסמך עניינית לדון בטענות מינהליות הנוגעות לתחשיבים הכלכלייים שעמדו ביסוד חוק העזר העירוני, וזאת בהסתמך על ע"א 4291/17 אלפריח נ' עיריית חיפה (פורסם בנבו, 6.3.2019) (להלן: "הלכת אלפריח").

3. על כך הוגש ערעור לבית המשפט העליון ובמרכזו עמדה השאלה – מהי המתכונת הדיונית הנכונה לדון בתביעות השבה פרטניות המכוונות כנגד דרישות לתשלום היטלי פיתוח שהוטלו על הנישום מכוח חוק עזר עירוני, במסגרתם נדרשת הכרעה גם בטענות מינהליות באופיין ודיון בתקינותם של תחשיבים כלכליים שעמדו ביסוד חוק העזר העירוני הרלוונטי. בית המשפט העליון הפך את החלטת בית המשפט המחוזי וקבע ברוב דעות, כי בית המשפט המחוזי מוסמך לדון בתביעה.

4. במסגרת הלכת נוה-גד נקבע, כי תביעת השבה פרטנית נגד רשות מקומית, לרבות כזו המבוססת על פגמים מינהליים בחישוב התעריפים שעמדו ביסוד חוק העזר העירוני, מקומה להתברר בערכאה האזרחית. בית המשפט העליון הבהיר כי הלכת אלפריח, הקובעת שאין לאפשר תקיפה עקיפה של חוקי העזר בעילות מינהליות אלא יש לנקוט במסלול של תקיפה ישירה בבית המשפט המינהלי, מתוחמת ומצומצמת בתחולתה להליך של תובענה ייצוגית בלבד.

5. להלכת נוה-גד נפקות מעשית חשובה ביותר. תקיפה ישירה בעילות מינהליות של החיוב בהיטלי פיתוח נתונה לסד זמנים קצר של 45 יום (מכוח כללי השיהוי הנקוטים בבתי המשפט המינהליים), ועל כן, בדרך כלל, המשמעות המעשית של הפניית הנישום למסלול של הגשת עתירה מינהלית בפני בית המשפט המינהלי כנגד החיוב בהיטלי פיתוח משמעותה סיכול האפשרות המעשית לתבוע השבה של היטלי הפיתוח ששולמו ביתר. זאת, בין היתר, בשים לב לסד הזמנים הקצר להגשת עתירה מינהלית ונוכח רצון הנישום לשלם סכומי היטלי הפיתוח בהם חוייב ולקבל היתר הבניה בטרם ימצה עד תום בירור חוקיות החיוב ויתקוף החיוב. בהתאם להלכת נוה גד, רשאי הנישום ששילם היטלי הפיתוח להגיש תביעת השבה לבית המשפט האזרחי גם כשטענותיו הן מהמישור המינהלי, כדוגמת פגמים בתחשיב ובתעריפי חוק העזר, וזאת בכפוף להתיישנות (תקופה של 7 שנים) ולכללי השיהוי הנקוטים בהליכים אזרחיים (השונים לחלוטין מסד הזמנים הקצר הקבוע להגשת עתירה מינהלית בבית המשפט המינהלי).

כתמיד, נשמח להמשיך לייעץ בנושאים אלו ואחרים.

בברכה,

מחלקת המקרקעין,

תחום מיסוי מוניציפאלי

הרצוג פוקס נאמן