לקוחות יקרים,

ביום שישי 24/2/2023 פורסם תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית הכולל מספר הצעות בתחום מיסוי המקרקעין. כמו כן עודכן באותו היום מסמך ה"מחליטים".

להלן עיקרי התיקונים הצפויים באשר למיסוי מקרקעין בישראל:

• הקלה על פעילותן של קרנות להשקעות במקרקעין (קרנות ריט) – כדי להרחיב את פעילות קרנות הריט וכדי לעודד בניה להשכרה, מוצע להרחיב את מכלול הנכסים בהן זכאיות קרנות הריט להשקיע, כך ש"מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה" כהגדרתה בסעיף 64א2 לפקודת מס הכנסה, תכלול פרויקטים באזורי הנגב או הגליל שבהם 15 דירות לפחות במקום 20, כפי המצב כיום. כמו כן, מוצע לקצר את התקופה שבסיומה הקרן תוכל למכור למשכיר ממשיך את יחידת הדיור מ-20 שנה ל-10 שנים וזאת במטרה לעודד סחירות של יחידות הדיור המיועדות להשכרה. בנוסף מוצע לאפשר במקרים חריגים הארכה של שנתיים נוספות לאכלוס הפרויקט של דירות להשכרה.

• התחדשות עירונית לבעלי זכויות ביותר מיחידת דיור אחת – הפטור ממס לדייר במסגרת פרויקט התחדשות עירונית כיום ניתן רק לבעלי זכויות ביחידת דיור אחת. על מנת לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית מוצע להרחיב את הפטור כך שיחול על שתי יחידות דיור של מוכר דירה בבניין.

• מכירת זכויות בפרויקט התחדשות עירונית בין יזמים – מוצע לאפשר סחירות של פרויקטים של התחדשות עירונית בין יזמים לצורך השלמת הפרויקט. לפי המצב המשפטי כיום משולם מס רכישה כפול על שווי הקרקע בפרויקט בעת העברה בין יזמים. כמו כן, קיימת מחלוקת האם הזכויות המועברות בפרויקט כזה הן אכן זכויות במקרקעין. מוצע לקבוע כי זכות בפרויקט התחדשות עירונית תיחשב לזכות במקרקעין כבר מעת החתימה על הסכם הדיירים מול הקבלן ואף לפני התקיימות התנאים המתלים. יחד עם זאת, ייגבה רק פעם אחת מס רכישה. כלומר, בעת עסקת העברת הפרויקט מיזם אחד ליזם אחר ינוטרלו מהשווי של המקרקעין ההתחייבויות לדיירים. מובהר כי תחולת הסעיף תהיה רק בעסקאות בין יזם שנכנס לנעליו של יזם אחר.

• מיסוי הכנסות שכירות מדירות מגורים – מוצע לכלול מספר שינויים במיסוי הכנסות שכירות של דירות מגורים:

♦ בעלי דירה יחידה שמשכירים את הדירה שבבעלותם בעת שהם שוכרים דירה בעצמם יוכלו לנכות מהכנסות השכירות שלהם את הוצאות השכירות שהם משלמים, למרות שמדובר בהוצאות פרטיות. וזאת עד תקרה של 7,500 ₪.

♦ בנוסף, מוצע להחיל כללי דיווח על הכנסות פטורות משכר דירה, מתוך הנחה כי בעלי דירה רבים נהנים מהכנסות שאינן פטורות לפי חוק ולא מדווחים עליהן מסיבות שונות.

♦ כמו כן, מוצע לבטל את ההצמדה של תקרת הפטור על הכנסה מהשכרת דירת מגורים כך שתעמוד על 5,470 ₪ ולא תתעדכן מעבר לכך.

• עידוד מכירת קרקעות ישנות – בכדי להגדיל את היצע הקרקעות למגורים, מוצע בהוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026, להעניק תמריצי מס לבעלי קרקעות יחידים, אשר עליהן ניתן לבנות לפחות 15 יחידות דיור. לפי החוק הקיים סכום מס השבח שישולם בגין קרקעות ישנות אשר נרכשו עד ליום 6/11/2001 מחושב באופן לינארי, כך שעד אותו היום יחויב במס שולי (47%) ומאותו היום עד יום המכירה יחויב במס של 20% ו – 25% . שיעור מס זה יוצר תמריץ שלילי למכירת הקרקעות ומעכב את פיתוח הקרקע והגדלת היצע הדירות. על כן, מוצע לקבוע בהוראת שעה שבמכירת זכות המיועדת לבנייה למגורים בידי יחיד בתנאים נוספים המפורטים בסעיף, עד ה-31/12/2026, יחול שיעור מס מופחת של 25% מס שבח על החלק שנצבר עד ה-6/11/2001.

יש לציין כי שיעור ההקלה במס שבח תלוי גם באורך תקופת השלמת הבניה על הקרקע, ועבור קרקע שלא תושלם בה הבניה בתוך 96 חודשים מהמכירה, לא תוענק הקלה במס כלל. תיקון זה מופיע במסמך המחליטים אך טרם נכלל בתזכיר החקיקה.

• ביטול פטור ליניארי על דירות חדשות שנבנו על קרקע ותיקה – כיום, עבור מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, מחושב מס השבח במכירת דירה לפי חישוב לינארי מוטב, כך ששבח שמיוחס (באופן ליניארי) לתקופה עד ה-1/1/2014 פטור ממס שבח, בעוד שבח המיוחס לתקופה שממועד זה והלאה מחויב במס שבח בשיעור הקבוע בחוק. הקלה זו ניתנת כיום גם למי שהיתה בבעלותו קרקע עליה הוא בנה דירת מגורים, כשהחישוב הליניארי מבוצע ממועד רכישת הקרקע. מוצע לתקן את החוק כך שיקבע כי מוכר זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים לא יוכל ליהנות מהטבת החישוב הלינארי אלא אם יוציא היתר לבניית הדירה עד ליום ה- 30.06.2027. תיקון זה מופיע במסמך המחליטים אך טרם נכלל בתזכיר החקיקה.

• דירות מעטפת – כיום ישנן דירות שנמכרות על ידי הקבלן ללא בניית פנים הדירה. סוגיה זו גוררת מחלוקות בנוגע לתחולתה של הגדרת "דירת מגורים" על דירות מעין אלו, לעניין החבות במס רכישה. מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירות מעטפת יהיו חייבות במס רכישה לפי הגדרת דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין. תיקון זה מופיע במסמך המחליטים אך טרם נכלל בתזכיר החקיקה.

• שחלוף דירות – על מנת למנוע מבעלי דירות המחליפים דירה אחת באחרת, וכחלק מתהליך הרכישה והמכירה מחזיקים לתקופה מסוימת ביותר מדירה אחת, להמתין לעליית מחירי הדיור לפני המכירה, מוצע לקצר את זמן ההחזקה בו ייחשב כאילו המוכר מחזיק דירה אחת בלבד, לעניין הפטורים וההקלות במס שבח ומס רכישה. מוצע כי התקופה תקוצר מ-24 חודשים ל-12 חודשים. תיקון זה מופיע במסמך המחליטים אך טרם נכלל בתזכיר החקיקה.